Questions fréquemment posées et conseils

Saviez-vous que plus d’un tiers des transactions immobilières sont réalisées par des particuliers ? Si vous avez également décidé de vendre votre maison vous-même, vous savez que ce n’est pas une mince affaire. Sans expérience dans le secteur, il est tout à fait normal de commettre de nombreuses erreurs. Des erreurs qui, sans que vous vous en rendiez compte, peuvent parfois vous coûter très cher.

Alors, comment réussir votre projet immobilier tout en maximisant vos économies de temps et d’argent ? Dans cet article, nous vous présentons les 10 erreurs courantes qui coûtent cher aux vendeurs. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour les éviter à l’avenir !

Afficher un prix trop élevé par rapport à la valeur de votre bien

Afficher un prix trop élevé par rapport à la valeur de son bien immobilier est souvent l’une des erreurs les plus courantes des vendeurs. S’il est naturel de vouloir réaliser un profit, il ne faut pas oublier que l’objectif principal reste la vente. Combien de vendeurs ont déjà manqué des offres faute d’avoir suffisamment analysé les tendances du marché ? Trop. Résultat : le bien n’est pas vendu, et vous perdez du temps et de l’argent.

Restez donc réaliste quant à la valeur de votre propriété et vous serez surpris par le nombre d’offres que vous pourrez recevoir.

Manque de disponibilité. Proposer un bien de qualité à un prix attractif ne suffit pas toujours à conclure une transaction immobilière. Un vendeur inadapté limite non seulement le nombre de visites, mais empêche aussi, à juste titre, l’instauration d’un climat de confiance avec les futurs acheteurs. De ce fait, les clients potentiels seront beaucoup moins enclins à négocier. Et vous comprendrez sans doute que moins de négociations entraînent inévitablement moins d’offres en votre faveur.

Rénovations excessives. Bien que cette action initialement bien intentionnée soit motivée par de bonnes intentions, trop de vendeurs décident de se lancer dans des travaux de rénovation d’envergure pour mettre toutes les chances de leur côté. Au final, ces coûts supplémentaires entraînent des dépenses supplémentaires dont vous auriez pu vous passer. Alors, plutôt que d’investir dans un architecte d’intérieur ou un artiste, mieux vaut opter pour le home staging ! Très populaire au Royaume-Uni, le home staging consiste à moderniser votre propriété à moindre coût. Mettez en valeur votre intérieur, désencombrez les espaces et organisez les pièces, et vous constaterez que votre maison est prête à être vendue sans débourser un centime.

Une décoration trop personnelle. La décoration d’une maison en dit souvent long sur le vendeur, et il peut parfois être difficile de s’en séparer. Pourtant, une décoration surchargée ou une couleur murale trop prononcée lors des visites peuvent rapidement dissuader les acheteurs potentiels de s’y imaginer. N’oubliez pas qu’un acheteur prend généralement sa décision dans les 90 premières secondes d’une visite. Il serait dommage qu’une décoration trop simple vous coûte du temps et de l’argent ! Si vous avez initialement du mal à vous séparer de vos décorations, rappelez-vous que cela ne concerne que la période de vente, sinon vous risquez de passer à côté de belles opportunités.

Refuser de faire appel à un professionnel. Faire appel à un expert immobilier implique inévitablement des frais supplémentaires, généralement autour de 5 % du prix de vente de votre bien, un pourcentage malheureusement incontournable ! En tant que vendeur, vous pensez donc naturellement pouvoir tout faire vous-même et qu’Internet sera votre allié en cas de problème. Malheureusement, le secteur immobilier est bien plus complexe qu’on ne l’imagine, car il requiert une connaissance approfondie du marché et des notions juridiques et géographiques. Ainsi, même si faire appel à un professionnel peut être un effort au départ, vous constaterez rapidement que cette décision vous a permis de réaliser de précieuses économies.

Ne pas être ouvert à la négociation. Que vous souhaitiez vendre ou acheter un bien immobilier, vous savez que la négociation est une pratique courante dans le secteur. Pourtant, à ce jour, trop de vendeurs hésitent encore, pour de mauvaises raisons, à recourir à cette pratique, craignant de devoir baisser considérablement leur prix de vente initial et donc de perdre de l’argent. Or, cette idée est souvent infondée, car un bien immobilier non négociable a pour principal effet de dissuader les acheteurs potentiels. Rassurez-vous, être ouvert à la négociation lors d’une vente immobilière ne signifie pas nécessairement que votre prix initial sera considérablement réduit. Parfois, une légère baisse de prix peut suffire à conclure une vente réussie. Alors, au lieu de rester fermé à toute forme de négociation, soyez ouvert à ces propositions. Vous en tirerez toujours profit et vous serez surpris des économies de temps et d’argent réalisées !

Négliger l’espace extérieur. Qui voudrait vraiment investir dans l’immobilier avec un jardin négligé et une terrasse dont on ne peut profiter ? Vous avez probablement déjà la réponse. Pourtant, les espaces extérieurs sont souvent négligés lors des ventes immobilières. Avant de vendre, accordez donc une attention particulière à l’entretien de votre espace extérieur, comme votre terrasse, car ce critère peut apporter une plus-value insoupçonnée à votre bien et vous permettre ainsi de meilleures affaires.

Manque de visibilité. Que vous possédiez la plus belle maison de la région ou un prix défiant toute concurrence, si votre vente immobilière manque de visibilité, vous risquez de rester bloqué avec votre bien et les coûts associés pendant de nombreuses années. Alors, ne négligez pas votre visibilité ; nous comptons surtout sur vous pour présenter vos plus belles photos !

Ne pas être à jour en matière administrative. En effet, certains acheteurs seront disposés à coopérer, mais d’autres ne seront pas disposés à attendre, ce qui vous fera passer à côté d’opportunités intéressantes. Assurez-vous donc de préparer tous les documents nécessaires avant de mettre votre bien en vente.

Être trop impatient. Ne confondez pas rapidité et précipitation ! Il est normal de vouloir conclure une vente au plus vite, mais ne paniquez pas si les choses prennent plus de temps que prévu. Dans la précipitation, on a souvent tendance à sauter des étapes et donc à engendrer des coûts supplémentaires imprévus. En étant patient, vous pouvez éviter bien des problèmes financiers.

Si vous avez d’autres questions sur la vente de votre propriété en Espagne, n’hésitez pas à consulter nos services et à visiter notre blog.

Étape 1 – Obtention de votre NIE

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Espagne pour y vivre, louer ou y passer vos vacances, vous aurez besoin d’un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) si vous êtes européen, ou d’une TIE, Tarjeta de Identidad l’Extranjero (ndlr : carte d’identité pour les étrangers) si vous n’êtes pas citoyen de l’Union européenne.

Pourquoi ce document est-il obligatoire ?

Ces documents sont indispensables pour vous identifier auprès du gouvernement espagnol.

Vous en aurez besoin pour toute transaction immobilière, ouverture d’un compte bancaire, règlement de l’électricité, de l’eau, du gaz, d’Internet, démarrage d’une entreprise, achat d’une voiture ou même réception d’un colis.

Nouveau : depuis 2021 il est possible d’acheter sans NIE, sous une condition…

La COVID-19 a modifié les règles administratives et, depuis fin 2021, un accord entre le Conseil général du notariat et l’administration fiscale permet désormais aux notaires de demander un numéro d’identification fiscale (NIF) sans la présence obligatoire du demandeur. Ce numéro d’identification fiscale permet de renoncer temporairement au NIE. Vous pourrez ainsi poursuivre votre projet d’achat sans vous soucier de cette formalité. Cette procédure simplifie grandement l’achat d’un bien immobilier à l’étranger.

Budget pour un projet immobilier en Espagne

Étape 2 – Déterminer le budget et le financement

L’une des premières choses que nous essayons rapidement de clarifier avec les acheteurs potentiels qui nous contactent est la question du financement.

La première chose que vous devez savoir sur le financement en Espagne est que les banques espagnoles ne prêtent que 60 % de la valeur du bien sans frais de notaire aux non-résidents fiscaux.

Pour être résident fiscal aux yeux de la loi espagnole, vous devez vous trouver dans une ou plusieurs des situations suivantes :

• Vivre en Espagne plus de 183 jours par année civile
• Avoir des intérêts en Espagne
• Votre partenaire officiel et vos enfants vivent en Espagne

En général, pour un prêt immobilier en Espagne, vous pouvez compter sur un apport personnel de 30 % du prix d’achat. Nous vous recommandons de bien calculer votre investissement avant de vous lancer, car il n’existe aucune clause de résiliation en cas de non-obtention du prêt.

Vous pouvez également opter pour un financement aux Pays-Bas, mais sachez que la banque vous demandera probablement une garantie (assurance-vie ou bien immobilier) en échange de ce prêt. Si vous ne disposez pas de cette garantie ou si vous ne souhaitez pas que votre assurance-vie ou votre bien immobilier serve de garantie, veuillez nous contacter. Nous avons des partenaires aux Pays-Bas qui peuvent vous proposer une solution sur mesure.

Étape 3 – Taxes et frais à l’achat

Tout achat immobilier en Espagne est soumis à des taxes et frais divers. Ceux-ci varient selon le bien. En général, ces frais représentent environ 15 % du prix d’achat. Vous trouverez ci-dessous les coûts liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne afin de mieux définir votre projet.

ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Taxes de Transfert)

L’impôt le plus important à payer lors de l’achat d’une maison existante en Espagne est l’impôt sur les mutations immobilières (ITP). Son taux varie selon la communauté autonome où vous achetez et peut être sujet à modification. Par exemple, au moment de la mise à jour de cet article en mars 2023, le taux actuel de l’ITP à Valence était de 10 % du prix d’achat.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont déterminés selon un barème officiel. Les tarifs varient en fonction de la superficie du terrain, de la taille du bien et de son prix de vente. En Espagne, le notaire a un rôle très limité. Il se contente de confirmer la conformité juridique des actes. Les frais sont donc également moins élevés qu’en France.

Légalement, les frais de notaire peuvent être partagés, mais c’est souvent l’acheteur qui les prend en charge. Des frais supplémentaires doivent être réglés au registre foncier.

Frais de courtage

Si le vendeur réalise un bénéfice sur la vente, il doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value (ganancia patrimonial) et de l’impôt municipal sur les plus-values. En règle générale, l’acheteur paie les droits de mutation et les frais de notaire mentionnés ci-dessus. Le droit espagnol de la consommation recommande de répartir les frais entre acheteurs et vendeurs, mais il arrive que le vendeur insiste pour que l’acheteur prenne en charge tous les frais. Il s’agit là encore d’une question que votre avocat devrait aborder avec vous et les vendeurs.

IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (taxe foncière)

L’IBI est l’équivalent de l’impôt foncier en Espagne. Il est versé par les propriétaires à la municipalité. Toute personne possédant un bien immobilier en Espagne doit s’acquitter de cet impôt chaque année.

Ce reçu est très important lors de l’achat d’un bien immobilier pour deux raisons :

1. Il indique le numéro cadastral de la propriété, ce qui peut vous donner des informations sur la propriété que vous achetez.
2. Il indique également la valeur cadastrale du bien. Cette valeur de référence est souvent nécessaire pour déclarer vos impôts.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, votre notaire doit s’assurer que toutes les taxes IBI ont été payées au cours des cinq dernières années. Cela garantit que l’ancien propriétaire, et donc le bien que vous achetez, sont libres de dettes.

Pour plus d’informations sur l’IBI, consultez notre article : Qui paie l’IBI ?

Étape 4 – Sélection de la propriété

Votre projet évolue et vous recherchez actuellement votre future propriété en Espagne. Vous avez probablement été redirigé vers des articles comme celui-ci ou des annonces sur des portails immobiliers comme Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com, etc.

Mais entre la qualité parfois discutable des photos, la barrière de la langue, les doutes sur le statut juridique du bien, la localisation, etc., on risque de se perdre un peu !

Vous pouvez voyager entre votre pays et l’Espagne, mais vous courez le risque de déplacements inutiles.

Pour toutes ces raisons, nous vous recommandons (bien entendu) de faire appel à un agent immobilier certifié néerlandophone. Cette option vous fera gagner du temps et vous évitera de mauvaises surprises.

Nos conseillers néerlandophones vous accompagnent de A à Z tout au long de votre processus d’achat. Ils vous font gagner du temps et de l’argent en visionnant en vidéo les maisons qui vous intéressent.

Lors de ses visites, votre agent vérifiera l’état général du bien et de l’immeuble (chauffage, isolation, travaux éventuels) et vous communiquera des informations importantes telles que le coût de la copropriété et la taxe foncière. Nos experts connaissent le marché local et peuvent estimer le prix avec précision, modérant ainsi les exigences parfois excessives de certains vendeurs.

Étape 5 – Vérifications juridiques

En Espagne, le notaire a un rôle très différent de celui des pays néerlandophones. Il se contente de confirmer la conformité juridique de l’acte de vente.

L’intervention d’un avocat est donc indispensable lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne. Il effectuera toutes les vérifications nécessaires : identité des propriétaires, absence de dettes, de charges, conformité au cadastre et absence d’infractions aux règles de construction.

Afin d’offrir le service le plus complet à nos clients, nous recommandons toujours l’intervention d’un avocat.

Cet avocat vous fournira des conseils juridiques pour vous aider à décider de procéder ou non à cet achat immobilier.

N’oubliez pas que le registre foncier permet de déterminer les limites exactes et l’emplacement de la propriété. Il fournit une brève description de la propriété. Pour plus d’informations, consultez notre article sur le registre foncier. Quel est le rôle du registre foncier ?

Bien que les différences soient généralement mineures, il est important de s’assurer que la propriété que vous achetez est décrite de la même manière dans l’acte, le registre foncier et le cadastre.

Étape 6 – Réservation du bien : la señal

En Espagne, pour faire valoir votre intention d’achat, dans la plupart des communautés autonomes, vous devez payer un montant pouvant varier entre 1 000 € et 1 % du prix proposé à l’agence immobilière ou au propriétaire du bien.

Ce contrat, appelé « Reserva » ou « Señal », implique la signature d’un contrat préliminaire contenant les informations et caractéristiques clés du bien. Pour plus d’informations sur le contrat de réservation, consultez notre article sur la différence entre un contrat de réservation et un compromis de vente.

Le propriétaire dispose alors de 2 à 5 jours pour accepter ou refuser l’offre. En théorie, les visites devraient cesser. Malheureusement, en pratique, de nombreux propriétaires ou courtiers continuent de tenter d’obtenir une meilleure offre.

Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence devra vous rembourser la totalité du montant de la réservation.

Si l’offre est acceptée, le montant payé d’avance sera déduit du prix de vente. Ce montant est généralement majoré jusqu’à 10 % de la valeur du bien lors de la signature du compromis, soit lors de la septième étape du processus d’achat.

Étape 7 – Signature du contrat d’achat : las arras

Le compromis de vente est un contrat privé conclu entre l’acheteur et le vendeur. Appelé « Arras » en espagnol, il n’est pas signé devant notaire, mais sera demandé le jour de la vente. Le notaire vérifiera donc les conditions convenues entre les parties.

Le contrat de l’« Arras » contient de nombreuses informations essentielles :

• L’identité du vendeur et des acheteurs
• L’adresse de la propriété
• Le prix de vente du bien
• La date limite pour signer chez le notaire
• L’adresse du notaire où la vente sera signée (facultatif)
• Toutes dettes actuelles
• Modes de paiement
• La répartition des frais de notaire
• Pénalités en cas de désistement de l’une des parties

Dans la plupart des cas, l’acompte versé par l’acheteur potentiel au moment du « señal » (réservation) est complété jusqu’à 10 % du prix de vente.

Quant aux contrats d’achat, ils sont généralement signés entre particuliers et sont appelés « arras penitenciales ». Ils sont régis par l’article 1454 du Code civil espagnol.

Si l’acheteur se rétracte, il perdra le montant payé. En revanche, si le vendeur se rétracte, il est tenu de rembourser le double du montant versé à l’acheteur.

Étape 8 – Signature chez le notaire et remise des clés : la escritura

Le grand jour est arrivé ! Vous finaliserez la transaction en signant l’« Escritura », le document authentique. Vous devrez alors régler le solde restant.

Certains notaires acceptent que le montant du bien soit déposé sur leur compte et émettent ensuite des chèques bancaires au nom des vendeurs. Cependant, d’autres refusent les virements internationaux pour des raisons de lutte contre le blanchiment d’argent. Dans ce cas, vous devrez présenter des chèques émis par votre banque espagnole. Pour cela, vous devez avoir ouvert un compte bancaire en Espagne au préalable.

Bon à savoir !

Renseignez-vous à l’avance auprès de votre conseiller bancaire espagnol sur les tarifs d’émission d’un chèque. Vous pourriez être surpris ! Certaines banques proposent des promotions intéressantes, exemptant certains frais, comme la commission d’ouverture. Cependant, elles compensent souvent largement ce manque en appliquant des frais d’émission élevés, pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros.

Et si le vendeur de votre future maison de campagne espagnole n’était autre que cinq héritiers d’un domaine familial ? Dans ce cas, vous devriez émettre cinq chèques bancaires, et personne d’autre ne paierait ces frais à votre place.

La remise des clés a toujours lieu le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire confirme le paiement et le nouvel acte notarié est ensuite enregistré au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) par son étude ou par une étude partenaire.

Les impôts liés à l’achat, notamment l’« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » (Impôt de Transfert Patrimonial), doivent être payés dans les 30 jours suivant la date de signature.

Maintenant que vous connaissez toutes les étapes du processus d’achat immobilier en Espagne, vous pouvez vous lancer ! Nous vous guidons dans différentes villes et régions comme Alicante, Valence, Benalmádena, Dénia, Marbella, Jávea, Murcie, Torrevieja, etc.

Veuillez nous contacter si vous avez des questions.

En espagnol, les plus-values immobilières sont appelées « ganancia patrimonial ». Il s’agit d’un impôt payé par le vendeur ou l’acheteur (dans le cas d’un vendeur non résident) qui réalise un bénéfice sur la vente d’un bien immobilier. Ce gain peut résulter de diverses transactions, telles que la vente, la donation ou la cession de biens immobiliers.

Remarque : Il convient de distinguer cette taxe de la « plus-value municipale », un impôt local qui taxe l’augmentation de la valeur des terrains urbains lors des transactions immobilières.

Calcul des gains en capital

Pour calculer le montant des gains en capital, la formule suivante doit être utilisée :

Bénéfice ou perte sur capital = prix de vente – prix d’achat

Prix d’achat:

Il s’agit de la somme du prix du bien (indiqué dans l’acte authentique) et de tous les frais et taxes liés à l’achat (frais d’expertise, honoraires de notaire, honoraires d’avocat, honoraires d’agence, travaux effectués, amortissement en cas de location du bien, taxes foncières, etc.).

Prix de vente:

Il s’agit de la somme du prix de vente et de tous les frais liés à la vente.

Fiscalité des plus-values immobilières en Espagne

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier en Espagne, voici les règles fiscales que vous devez connaître.

Que devez-vous savoir sur cette taxe ?

Le taux d’imposition des plus-values est progressif et varie en fonction de divers facteurs :

• En fonction de la résidence fiscale.
• En fonction du montant des gains en capital.

Pour rappel, une personne est considérée comme résidente fiscale en Espagne si cette personne :

• Réside en Espagne pendant 183 jours cumulés par an.
• A des intérêts personnels ou professionnels en Espagne.

Impôt sur les plus-values immobilières pour les résidents fiscaux en Espagne

Les plus-values doivent être déclarées dans la déclaration d’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF). Pour plus d’informations sur cet impôt, consultez notre guide pratique sur l’IRPF.

Voici la grille tarifaire pour 2023 :

• Pour les premiers 6 000 € de bénéfice : 19 %
• 6 000 € – 50 000 € : 21 %
• 50 000 € – 200 000 € : 23 %
• 200 000 € – 300 000 € : 27 %
• Plus de 300 000 € : 28 %

Impôt sur les plus-values immobilières pour les non-résidents

Le taux est de 19% pour les résidents de l’Union européenne qui doivent le déclarer au titre de l’impôt des non-résidents.

Nous attirons votre attention sur le mode de paiement : afin de prévenir la fuite des capitaux, l’Espagne applique un système de retenue à la source lors de la signature devant notaire si le vendeur est non-résident. 3 % de l’impôt sont retenus auprès de l’acheteur. Ce montant doit être versé à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois. Le vendeur doit s’acquitter des 16 % restants dans un délai de trois mois.

Cas exceptionnels

Pour la résidence principale :

Lors de la vente de la résidence principale, les plus-values sont exonérées d’impôt si elles sont réinvesties dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans.

Elle est totalement exonérée pour :

Propriété appartenant à des personnes de plus de 65 ans.

Personnes en situation de dépendance sévère ou de handicap sévère.

Notre conseil : pour connaître le montant de vos plus-values immobilières, contactez l’administration fiscale ou votre conseiller fiscal. J’achète en Espagne peut vous recommander des experts fiables. Contactez-nous.

Bien que l’ouverture d’un compte bancaire ne soit pas indispensable pour vivre en Espagne, elle facilitera considérablement votre intégration dans la vie espagnole.

Que vous envisagiez de vous installer durablement, d’acheter un bien immobilier ou de créer votre entreprise, ouvrir un compte bancaire en Espagne est une étape essentielle. Cependant, comme pour toute démarche administrative, il est nécessaire de comprendre l’espagnol ou d’être accompagné par un interlocuteur local, comme l’un de nos experts de Prime Estate (en cas d’achat immobilier). Pour vous accompagner, voici les différentes options qui s’offrent à vous.

• Ouverture d’un compte bancaire en Espagne pour les résidents fiscaux en Espagne
• Comment ouvrir un compte bancaire en Espagne pour les non-résidents
• Ouvrir un compte bancaire en Espagne pour une entreprise
• Différents types de cartes bancaires en Espagne
• Comment choisir une banque
• Différents types de banques en Espagne

Ouverture d’un compte bancaire en Espagne pour les résidents fiscaux en Espagne

Pour ouvrir un compte bancaire en Espagne en tant que résident fiscal, vous devez prouver votre assujettissement à l’IRPF (impôt sur le revenu espagnol) en fournissant un justificatif de domicile. Par conséquent, lors de l’ouverture du compte, vous devez fournir les documents suivants :

• Un passeport ou une carte d’identité valide
• Votre numéro d’identification étranger (NIE)
• Justificatif de domicile (facture d’électricité, facture d’eau)

À l’ouverture du dossier, il pourra également vous être demandé une copie de vos derniers relevés bancaires. Certains conseillers veillent à ce que leurs futurs clients gèrent bien leurs finances et prennent des précautions pour une demande de prêt.

Comment ouvrir un compte bancaire en Espagne pour les non-résidents ?

Une personne est considérée comme non-résidente si elle séjourne en Espagne moins de 183 jours par an et ne paie pas d’impôts espagnols. Dans ce cas, les documents requis pour ouvrir un compte bancaire sont :

• Un passeport ou une carte d’identité valide
• Votre numéro d’identification étranger (NIE)

Si vous envisagez de travailler pour une entreprise espagnole, veuillez fournir une copie de votre contrat de travail ou une promesse d’embauche lors de votre premier rendez-vous. En fonction de vos revenus et de la régularité de votre compte, vous pouvez bénéficier de meilleures conditions et de frais de gestion réduits. Certaines banques peuvent vous demander un justificatif de non-résidence (certificado de no residencia), qui peut être obtenu sous la forme d’une déclaration sur l’honneur ou d’un certificat délivré par le commissariat de police (prévoir un délai de traitement de 15 jours).

Le délai de traitement est très rapide. Votre conseiller vous fournira votre numéro de compte espagnol lors du rendez-vous. Cependant, vous devrez attendre 5 à 7 jours pour récupérer vos cartes et codes PIN en agence.

Ouvrir un compte bancaire en Espagne pour une entreprise

Si vous envisagez de créer votre propre entreprise, vous devez en informer votre conseiller, car il est dans votre intérêt de lui confier votre compte personnel. L’Espagne est l’un des pays européens où les frais bancaires sont les plus élevés. L’ouverture de plusieurs comptes vous permet de regrouper ces frais et de simplifier les démarches administratives. Vous devez ensuite fournir les documents suivants :

• Un passeport ou une carte d’identité valide
• L’acte notarié
• La nomination de l’administrateur
• Les statuts de la société (SL ; SLNE ; SA ; etc…)

Conseil : Banco Sabadell est une banque d’affaires destinée aux entrepreneurs étrangers. Ses services sont adaptés à ce public cible, son personnel parle plusieurs langues et sa plateforme en ligne est disponible en plusieurs langues.

Différents types de cartes bancaires en Espagne

En Espagne, il existe différents types de cartes bancaires. Contrairement aux pays néerlandophones, où une seule carte bancaire (Visa ou Mastercard) suffit pour tous vos achats, en Espagne, vous disposez d’une carte pour le paiement direct et le retrait aux distributeurs automatiques, et d’une seconde carte pour les paiements par carte bancaire.

Remarque : En Espagne, les retraits d’espèces aux distributeurs automatiques d’autres banques que la vôtre sont payants (frais fixes + commission selon le montant). Soyez vigilant pour éviter les mauvaises surprises et choisissez une banque suffisamment implantée en Espagne.

Comment choisir une banque

Comme dans de nombreux pays, lors du choix d’une banque, vous devez prendre en compte les critères suivants :

• Le montant des frais de gestion
• La contribution pour la carte de débit/crédit
• La langue de votre plateforme en ligne
• Le montant des frais de retrait
• Les coûts des transferts internationaux
• Le montant des frais de transaction
• Frais d’utilisation à l’étranger

Mais où se référer pour déterminer si une offre vous intéresse ? À titre indicatif, les montants mentionnés sont des moyennes.

Comptez 5 € par mois pour les transactions quotidiennes et les frais de gestion. Les autres frais varient d’un établissement à l’autre et vous permettent de trouver l’offre la plus adaptée à vos besoins.

En Espagne, l’utilisation des chèques est peu répandue. Par conséquent, peu de banques vous fourniront un chéquier, sauf si vous en faites la demande. Attention : vérifiez que votre carte bancaire est bien liée à la banque où vous souhaitez retirer de l’argent ; sinon, des frais de 2 € par retrait seront facturés. Les virements internationaux peuvent être coûteux.

Différents types de banques en Espagne

En Espagne, vous avez le choix entre plus de 150 banques différentes. Mais laquelle choisir ?

Différents types de banques sont à votre disposition :

• Ceux du réseau national (Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell, Ibercaja, etc.)
• Ceux des réseaux régionaux
• Banques en ligne (BForBank, N26, ING DIRECT Espagne, Revolut)

Si vous prévoyez de voyager ou de vous déplacer dans le pays, privilégiez une banque du réseau national. Évitez d’alimenter vos comptes en échangeant des chèques, car les coûts et les délais de traitement en Espagne peuvent être surprenants. Notez que les banques en ligne gratuites présentent des avantages (pas de frais de gestion et carte gratuite), mais aussi des inconvénients (dépôt minimum à l’ouverture, accès au crédit, assurance-vie, frais bancaires à l’étranger, transactions boursières, etc.).

Maintenant que vous savez comment ouvrir un compte bancaire en Espagne, vous avez probablement aussi besoin d’un logement. Ne cherchez plus ! Vous êtes au bon endroit. Prime Estate accompagne chaque année les néerlandophones dans leurs achats immobiliers, tout compris. Contactez-nous dès aujourd’hui pour évaluer la faisabilité de votre projet.

Vendre un appartement ou une maison en Espagne peut être beaucoup plus rapide qu’aux Pays-Bas si la vente est bien préparée. Voici les 7 étapes essentielles pour vendre votre bien immobilier en Espagne.

Préparation à la vente de votre propriété en Espagne

1ère étape : Rassembler les documents de vente essentiels

Pour gagner du temps, rassemblez ou faites rassembler par un agent immobilier tous les documents essentiels à la vente à l’avance :

• Le titre de propriété.
• La « nota simple » de la propriété (un document juridique contenant des informations sur la propriété, le statut juridique, les charges courantes et les dettes).
• Les statuts et règlements de l’immeuble.
• Le plan d’étage de la propriété.
• Le certificat ITE (Inspection Technique des Bâtiments) attestant de la conformité du bâtiment (disponible auprès de la commune).
• Le cas échéant, les permis de construire et les permis nécessaires aux modifications ou agrandissements de la propriété (ces documents sont disponibles auprès de la municipalité).
• La « cédula de habitabilidad » confirmant que votre propriété est considérée comme « habitable » (ce certificat est également disponible auprès de la municipalité).
• Le certificat de performance énergétique (obtenable auprès d’un expert).
• Le dernier reçu IBI, c’est-à-dire votre dernier impôt foncier (pour plus d’informations sur l’impôt foncier en Espagne, nous avons préparé une vidéo sur l’IBI).
• Les dernières factures d’électricité et d’eau.

2ème étape : Évaluer la valeur de votre propriété

Faites estimer votre bien immobilier pour l’aligner sur les prix du marché. Un appartement mal estimé se vend mal. Pour cela, vous devez :

• Effectuez une analyse du marché immobilier : renseignez-vous sur les prix pratiqués dans la région où se trouve votre bien. Ceux-ci peuvent varier considérablement d’une ville à l’autre, voire d’un quartier à l’autre. Notre conseil : confiez cette étape cruciale à un agent immobilier. Il dispose des outils nécessaires pour connaître les prix dans votre région.
• Consultez un évaluateur professionnel. Cet expert est chargé d’évaluer les biens immobiliers. Son expertise peut vous aider à déterminer un prix de vente compétitif.

3ème étape : préparer physiquement la propriété

Si votre bien est vétuste ou présente des défauts mineurs, modernisez-le : décoration, petites réparations. Ces dépenses font la différence et permettent aux acheteurs potentiels de mieux visualiser leur bien. Vous vendrez plus rapidement. Prime Estate propose un service de home staging (optimisation de votre intérieur). Contactez-nous pour plus d’informations.

Si votre bien en a besoin, effectuez vous-même les travaux de rénovation. Cela peut augmenter sa valeur marchande.

Nettoyage en profondeur : désencombrer, nettoyer, etc. Assurez-vous que la propriété est bien entretenue avant que les acheteurs potentiels ne viennent la visiter.

4ème étape : Choisir la méthode de vente

• Vendez par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Avantages : Les agents s’occupent de l’estimation, de la vente (photos, vidéos, sélection des canaux de vente, etc.), offrent une meilleure visibilité, sélectionnent des acheteurs qualifiés, guident les visites et les négociations. Ils vous accompagnent tout au long du processus jusqu’au notaire le jour de la remise des clés. Prime Estate peut gérer la vente de votre bien. Prenez rendez-vous avec nos spécialistes pour plus d’informations. Le vendeur peut choisir de proposer son bien à la vente en exclusivité ou non. Notre conseil : privilégiez l’exclusivité. Cela vous garantit un service de qualité et une communication fluide. Vendre plus vite est faux si votre bien est promu par plusieurs agents. C’est l’inverse, pour une raison simple : les agents mettent en avant les biens qu’ils possèdent en exclusivité. Inconvénients : Ce service a un coût. Celui-ci est convenu entre l’agent choisi et le propriétaire.
• Vente directe par le propriétaire . Avantages : Vous économisez sur les frais d’agence et maîtrisez pleinement la vente. Inconvénients : Vous devez gérer vous-même toutes les étapes du processus de vente, y compris l’obtention des documents mentionnés ci-dessus, l’estimation, la présentation (photos, vidéos, rédaction et mise en ligne de l’annonce), la promotion, les négociations et les démarches administratives nécessaires à la formalisation de la vente.

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, les vérifications juridiques sont de loin l’une des étapes les plus cruciales. Il est donc fortement recommandé, voire obligatoire, de faire appel à un avocat. La législation étant variable selon les régions et les villes, voyons pourquoi il est primordial de faire appel à un avocat pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

En quoi consiste la profession d’avocat en Espagne ?

En Espagne, un avocat, similaire à un notaire (voir notre article sur le rôle du notaire en Espagne), est un professionnel du droit qui assiste ses clients lors d’une transaction ou d’un litige.

L’avocat joue donc un rôle de soutien auprès de ses clients, ce qui peut s’avérer nécessaire aussi bien dans le cadre d’une procédure judiciaire qu’en dehors de celle-ci.

Le champ d’intervention d’un avocat espagnol s’étend à différents secteurs :

• Droit de la famille
• Droit des affaires
• droit administratif
• Droit pénal
• Droit des successions
• Immobilier
• Droit fiscal

Quel est le rôle d’un avocat dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

L’avocat effectuera une série de vérifications auxquelles le notaire n’interviendra peut-être pas. En Espagne, le rôle du notaire est plus limité qu’en France ou en Belgique. Cependant, cela ne signifie pas qu’il ne soit pas essentiel. L’avocat :

• Vérifier la garantie d’absence de dettes (frais impayés, hypothèque, etc.) ;
• Obtenir et vérifier le certificat d’enregistrement auprès de la municipalité;
• Vérifier tous les projets d’urbanisme ;
• Vérifier la conformité du bien au cadastre ;
• Vérifiez le concept de l’acte authentique.

Honoraires d’un avocat pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, la plupart des avocats fixent leurs honoraires en fonction d’un pourcentage de la valeur du bien (entre 1 % et 2 %). D’autres proposent un montant fixe, à partir de 2 000 euros. Cependant, certains critères peuvent modifier ces honoraires (par exemple : la réputation de l’avocat, la complexité du dossier, la localisation, etc.).

Remarque : En Espagne, de nombreux professionnels dits « Asesor » se disent « Avocat » sans avoir le diplôme requis.

Il s’agit de professionnels (souvent des comptables) qui jouent sur l’ambiguïté et abusent de la confiance de leurs clients. Assurez-vous toujours que la personne avec laquelle vous communiquez est inscrite au barreau de la capitale de la province où elle exerce.

Besoin de conseils juridiques ? Contactez-nous !

En Espagne, le rôle du notaire est relativement limité dans les transactions immobilières. Dans ce guide pratique, nous expliquons ses fonctions et son rôle complémentaire auprès d’un avocat lors d’un achat immobilier. Nos experts immobiliers ont contribué à cet exercice afin de vous informer le plus précisément possible et de vous aider à comprendre pourquoi nos offres complètes, incluant un accompagnement administratif et juridique, peuvent vous intéresser.

À quoi s’attendre d’un notaire en Espagne ?

Contrairement aux Pays-Bas ou à la Belgique, le notaire espagnol n’est pas un praticien indépendant ; il représente l’État. En réalité, le notaire est un professionnel du droit exerçant une fonction publique. Par conséquent, le notaire espagnol est tenu de fournir des conseils juridiques gratuits et impartiaux à tout citoyen espagnol qui en fait la demande.

Néanmoins, le notaire espagnol propose également des services payants, tels que :

1. Relations personnelles et familiales (régimes matrimoniaux, successions et testaments)
2. Logement et immobilier (vente/achat de biens immobiliers, construction neuve)
3. Hypothèques et prêts
4. Sociétés et corporations (création de sociétés)
5. Procurations
6. Actes notariés
7. Médiation
8. Procédures (demande de NIE, etc.)

Quel est le rôle du notaire dans les achats immobiliers ?

Contrairement au notaire néerlandais, le notaire espagnol reste impartial lors d’un achat immobilier ; il ne prend parti ni pour l’acheteur ni pour le vendeur et veille au respect des lois locales. Son rôle et ses obligations sont limités.

Il est donc fortement recommandé à l’acheteur de faire appel à un avocat (ces frais sont inclus dans nos tarifs) ou, mieux encore, de faire appel aux services d’un agent immobilier, comme ceux que nous proposons. L’avocat effectue toutes les vérifications juridiques et fournit des conseils juridiques (bien libre de dettes, de charges, de toute charge, de vices cachés, présence d’un diagnostic énergétique, vérification du certificat d’enregistrement auprès de la municipalité : absence de privilèges ni d’hypothèques, absence de protection officielle du bien dont le prix de vente a été accepté).

En résumé, en Espagne, le notaire s’occupe de l’identification des parties et des témoins signataires de l’acte, inscrit le nouveau propriétaire au Registre de la Propriété (Registro de Propiedad) et perçoit tous les frais et taxes liés à la vente. Pour en savoir plus sur les tarifs du notaire en Espagne, cliquez ici.

Pour vous aider, voici la liste des notaires assermentés par l’État espagnol en fonction :

Lien vers la liste des notaires

Le notaire et la création d’une société en Espagne

Créer une entreprise en Espagne peut être long. Les procédures diffèrent de celles en France. Après avoir demandé votre NIE et enregistré votre nom d’entreprise auprès de la Chambre de commerce, l’étape obligatoire suivante est un rendez-vous chez un notaire espagnol.

À cet égard, le rôle du notaire est de valider ou de rejeter les statuts de la société, que vous avez préparés au préalable avec l’aide d’un cabinet de conseil juridique. Ces statuts comprennent :

1. L’objet de l’entreprise (type d’activité)
2. Statut juridique (SA, SL, Autonomo, etc.)
3. Nomination des actionnaires (répartition des actions de la société)
4. Nomination des administrateurs (Administrateur(s))
5. Répartition des participations (redistribution des bénéfices)
6. Domicile fiscal et social (adresse administrative, siège social)
7. Montant et nature du capital*

Dans la plupart des pays étrangers, lorsqu’on parle de frais d’acquisition, on évoque souvent les frais de notaire.

Cependant, en Espagne, le notaire joue un rôle différent. Par exemple, il n’est pas légalement tenu d’effectuer des contrôles administratifs liés aux transactions immobilières.

Les frais d’acquisition en Espagne peuvent impliquer divers éléments. Outre le notaire, plusieurs intervenants, tels que des avocats, des agents immobiliers et des conseillers spécialisés, interviennent dans une transaction immobilière en Espagne. Quels frais l’acheteur doit-il payer à chaque partie ? Quelles taxes doivent être payées ? Comment obtenir une estimation ? Réponses.

Coûts d’acquisition immobilière en Espagne

L’achat d’une maison ou d’un appartement en Espagne s’accompagne de divers coûts, taxes et frais. Pour vous donner une idée générale du montant des frais d’acquisition, on estime qu’ils s’élèvent à environ 11 % du prix d’achat du bien, hors frais de conseil et d’accompagnement. Plus précisément, on peut les répartir en trois catégories principales :

1. Frais de notaire

Ces frais comprennent les frais de notaire, d’expertise immobilière et d’enregistrement. Ils sont estimés à 1 % du prix d’achat, avec un minimum de 1 500 euros.

1. Impôts
2. Honoraires de conseil et autres coûts

Quels sont les coûts lors de l’achat d’un bien immobilier existant ?

Une part importante des coûts et des taxes est reversée à divers organismes gouvernementaux. Ce montant varie en moyenne, selon chaque communauté autonome, entre 8 % et 12 % du prix du bien.

De quels impôts parle-t-on ?

Le principal est l’impôt sur les mutations patrimoniales (ITP). Cet impôt s’applique aux logements anciens. Il peut même s’appliquer à un logement neuf, mais si un premier transfert a déjà eu lieu auprès d’un établissement financier, l’achat est considéré comme un second transfert et aucune TVA n’est prélevée.

La gestion de l’ITP est laissée aux communautés autonomes, et son taux varie entre 6 % et 10 %. Vous pouvez consulter les taux sur le site web de chaque communauté autonome. Le taux est appliqué à la valeur du bien transféré.

Dans le cas d’actes juridiques documentés (AJD), cela ne s’applique qu’aux maisons usagées, au moment de la souscription de l’hypothèque, sur son montant.

Il faut maintenant ajouter les frais de vente, tels que :

• L’acte authentique chez le notaire. Les honoraires du notaire sont réglementés et dépendent de la valeur du bien, mais peuvent être majorés en fonction de facteurs tels que le nombre d’exemplaires, la taille de l’acte, etc. Une réduction s’applique aux logements sociaux et aux subrogations.
• Inscription au registre foncier. Il s’agit des frais liés à l’inscription de la vente au registre foncier. Ils sont réglementés et leur montant dépend du prix du bien.
• Gestion. Ces frais comprennent toutes les formalités administratives et les paiements. Ceci est particulièrement important lorsque la transaction implique un prêt hypothécaire. Les prix varient en fonction des démarches administratives à effectuer, tant pour la vente que pour le prêt hypothécaire.

Coûts d’un prêt hypothécaire

Il est courant pour de nombreux acheteurs de contracter un prêt hypothécaire. Cela entraîne des frais et des taxes supplémentaires, selon l’établissement financier avec lequel vous travaillez.

1. Ouverture d’un établissement bancaire : Ces frais sont facturés au moment de l’octroi du prêt pour l’analyse de la viabilité de l’opération à laquelle fait face l’établissement financier.
2. Estimation de la maison : Cela dépend de la taille du bien.
3. Registre foncier : En plus de l’inscription de la vente, il faut y ajouter l’acte d’hypothèque.
4. Notaire : Le notaire est celui qui délivre les actes publics de vente et d’hypothèque.
5. Frais de bureau : Démarches administratives (inscription, paiement des taxes, etc.).
6. Assurance dommages : Le demandeur du prêt doit obligatoirement souscrire une assurance dommages couvrant la valeur estimative du bien.

La clôture d’un prêt hypothécaire est soumise à l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), un impôt qui dépend de la communauté autonome et varie entre 0,5% et 1,5% du montant de la garantie hypothécaire, comme indiqué précédemment.

Après avoir vérifié tous ces concepts, il est recommandé d’avoir au moins 30% d’économies, car l’hypothèque représente généralement au maximum 80% de la valeur estimée de l’appartement.

Quels sont les coûts lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ?

Contrairement à un bien immobilier existant, comme nous l’avons vu précédemment, la principale taxe lors de l’achat d’un bien neuf est la TVA. Cette taxe, prélevée par l’État, s’élève à 10 % du prix du bien, et à 4 % si le bien est sous protection officielle dans le cadre d’un régime spécial. Cette TVA s’applique également aux places de parking achetées avec le bien, dans la limite de deux.

Si de nouvelles places de stationnement sont achetées séparément, un taux de TVA de 21 % s’applique.

Dans le cas des actes juridiques documentés (AJD), ceux-ci sont payés deux fois pour les nouvelles transactions immobilières : lors de l’achat et lors de l’hypothèque. Étant donné que la taxe est transférée par communauté autonome, celle-ci peut en fixer le pourcentage. Cette taxe est prélevée sur les documents juridiques requis pour le transfert de propriété et correspond à un pourcentage de la valeur du bien.

Actuellement, ce taux varie entre 0,5 % et 1,5 % du prix du bien, selon sa localisation. Il s’applique également à la constitution de l’hypothèque, notamment à son montant, également en fonction de son montant.

Cet impôt connaît toutefois de nombreuses exceptions dans chaque communauté autonome. Un exemple le prouve : en Andalousie, le taux général de l’AJD sur les prêts immobiliers est de 1,5 %, mais si les acheteurs ont moins de 35 ans et que le montant du prêt ne dépasse pas 130 000 euros, un taux de 0,3 % est appliqué lors de la souscription du prêt hypothécaire.

Cela signifie qu’une maison neuve paie la TVA (10% ou 4%) et l’AJD (0,5% – 1,5%).

Il s’agit des taxes pour une propriété neuve ou de premier transfert, quant aux frais, tant pour la vente que pour l’hypothèque, ils ne diffèrent pas d’une propriété existante.

1. Acte public chez le notaire
2. Inscription au registre foncier
3. Gestion
4. Évaluation immobilière
5. Commission d’ouverture du prêt hypothécaire
6. Assurance

Il est important de noter que si l’acheteur achète une maison neuve auprès d’un promoteur et organise lui-même l’hypothèque (ce qui n’est pas obligatoire), il n’a pas à payer de frais pour l’évaluation du bien ni de commission d’ouverture.

Au total, tous frais et taxes compris, l’achat d’une maison neuve sans prêt hypothécaire ajoute environ 13 % au prix du bien.

Acheter un bien neuf ou existant : quelles différences ?

Comme expliqué précédemment, les frais de notaire et d’enregistrement sont les mêmes quel que soit le type de bien immobilier acquis. Si ces coûts sont comparables entre l’achat d’un bien existant et la construction d’un bien neuf, les taxes à payer par les futurs propriétaires diffèrent.

Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier existant en Espagne

Cette option présente plusieurs avantages : disponibilité immédiate, accès à des quartiers privilégiés, charme du bien, etc. Cependant, des droits de mutation immobilière (ITP) doivent être acquittés. Ce droit varie de 3 % à 11 % selon les régions d’Espagne. Par exemple, il représente 10 % du prix d’achat du bien dans la région de Valence et 8 % du montant du bien en Andalousie. À cela s’ajoutent les frais de notaire.

Taxes lors de la construction d’une nouvelle propriété ou de l’achat d’une nouvelle propriété

Lors de l’achat d’un bien immobilier nouvellement livré ou de l’achat d’une nouvelle construction

Les propriétés neuves en Espagne, notamment sur la Costa Blanca, connaissent un succès croissant ces dernières années. Pour de nombreux acheteurs, les programmes neufs offrent des avantages attractifs tels que des techniques de construction modernes, une efficacité énergétique optimale et des coûts d’entretien réduits.

Mais comment cela fonctionne-t-il et à quoi faut-il faire attention ? Chez Huis Costa Blanca Kopen , nous vous accompagnons tout au long du processus. Avec plus de 25 ans d’expérience et plusieurs agents locaux en Espagne, vous n’aurez jamais de mauvaises surprises avec nous.

Quelles règles et quels permis sont importants ?

Lors de l’achat d’un nouveau projet de construction en Espagne, il est essentiel de vérifier les points suivants :

• Permis : Assurez-vous que le développement dispose de tous les permis nécessaires délivrés par la municipalité locale.
• Garanties de construction : Les certificats officiels et les assurances vous protègent contre les défauts de construction.
• Garantie bancaire : Cela garantit que votre dépôt est protégé si le projet est retardé ou annulé.
• Acte de propriété : Confirmez que le promoteur est légalement propriétaire du terrain et a le droit de construire dessus.

Pourquoi choisir une propriété neuve ?

L’achat d’une maison neuve en Espagne offre plusieurs avantages par rapport aux propriétés de revente :

• Efficacité énergétique : Les nouvelles maisons sont mieux isolées et équipées de technologies modernes et économes en énergie.
• Faible entretien : comme tout est neuf, vous aurez moins de frais de réparation à payer au cours des premières années.
• Design moderne : les nouvelles constructions suivent les dernières tendances architecturales et utilisent des matériaux durables.
• Garantie : La plupart des maisons neuves en Espagne bénéficient d’une garantie structurelle de 10 ans , vous offrant ainsi une tranquillité d’esprit.

Comment fonctionne l’achat d’une nouvelle construction ?

Dans les nouveaux programmes immobiliers, on achète souvent sur plan , ce qui signifie que les travaux sont peut-être encore en cours. Le processus se déroule généralement comme suit :

• Choisissez un projet : Sélectionnez un développement en fonction de l’emplacement, du type de propriété et des équipements.
• Réservation : Vous devrez payer des frais de réservation (généralement 3 000 € à 6 000 €) pour garantir la propriété.
• Contrat préliminaire : Après avoir réservé, vous signerez un contrat d’achat et verserez un acompte de 10 à 20 %.
• Construction et paiements : Les paiements sont effectués par étapes au cours de la construction, comme indiqué dans votre contrat.
• Finalisation & Transfert : Une fois terminé, vous payez le solde restant et la propriété est officiellement enregistrée à votre nom.

Comment un agent immobilier peut-il vous aider ?

Un agent immobilier spécialisé dans les projets de construction neuve en Espagne peut vous aider de plusieurs manières essentielles :

• Sélection de projets : vous aider à choisir un développeur réputé et un emplacement souhaitable.
• Révision du contrat : Travailler avec un conseiller juridique pour vérifier le contrat d’achat et les garanties.
• Négociations : Souvent en mesure de négocier des extras tels que des forfaits de meubles ou des améliorations de propriété.
• Surveillance de la construction : Fournir des mises à jour et des inspections régulières tout au long du processus de construction.

Consultez notre aperçu détaillé de l’analyse des coûts pour plus d’informations financières.

Vous envisagez d’acheter une maison en Espagne avec un prêt immobilier ? Vous n’êtes pas seul. De plus en plus d’acheteurs étrangers financent la maison de leurs rêves auprès de banques espagnoles ou internationales. Mais le processus est différent de celui de pays comme les Pays-Bas ou la Belgique.

Dans ce guide 2025, nous couvrirons tout ce que vous devez savoir — des règles hypothécaires espagnoles aux options de double hypothèque et aux conseils pour obtenir la meilleure offre.

Quelles sont les principales exigences pour un prêt hypothécaire espagnol ?

Si vous ne résidez pas en Espagne, attendez-vous à des conditions plus strictes que les locaux. Voici ce à quoi vous devez vous préparer :

• Apport personnel : vous devrez généralement investir 30 à 40 % du prix d’achat à partir de vos propres économies.
• Frais d’achat supplémentaires : Prévoyez 10 à 15 % de plus pour les taxes, le notaire et les frais juridiques.
• Assurance : les prêteurs espagnols exigent souvent une assurance habitation et une assurance vie liée à l’hypothèque.
• Revenu stable : les banques exigent une preuve de revenus stables et d’une bonne cote de crédit.
• Rapport prêt/valeur (LTV) : La plupart des banques espagnoles proposent des financements jusqu’à 70 % pour les non-résidents.

Aperçu des bases du crédit immobilier espagnol

Pouvez-vous utiliser un prêt hypothécaire néerlandais pour acheter une propriété en Espagne ?

Oui, certains acheteurs utilisent une hypothèque supplémentaire sur leur bien immobilier néerlandais pour financer leur maison espagnole. C’est ce qu’on appelle une hypothèque double .

Avantages :

• Des taux d’intérêt potentiellement plus bas
• Évitez de traiter avec les banques et la bureaucratie espagnoles
• Maintenir le financement dans le cadre des lois et contrats néerlandais familiers

Inconvénients:

• Deux hypothèques = mensualités plus élevées
• Les banques néerlandaises pourraient se montrer prudentes à l’égard des deuxièmes hypothèques
• Aucune protection juridique en vertu du droit de propriété espagnol

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier en Espagne

• Comparez les offres : contactez plusieurs banques (par exemple, Sabadell, CaixaBank, BBVA).
• Négocier les taux : n’acceptez pas la première offre — les taux d’intérêt sont souvent négociables.
• Travaillez avec un conseiller hypothécaire : les experts locaux savent comment obtenir de meilleures conditions.
• Examinez tous les frais : faites attention aux frais d’installation, aux frais d’évaluation et aux pénalités de remboursement anticipé.

Conseil de pro : faites appel à un conseiller bilingue

Un conseiller hypothécaire parlant néerlandais ou anglais et comprenant le droit espagnol peut être un atout considérable, en particulier lors de la lecture des contrats, de la négociation des conditions et de la communication avec les prêteurs.

Besoin d’aide pour obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

Chez Huis Costa Blanca Kopen , nous avons aidé des centaines de clients néerlandais et belges à acheter une propriété en Espagne, avec ou sans hypothèque.

Nous travaillons avec des conseillers hypothécaires de confiance et des banques locales pour vous aider à :

• Obtenez une préapprobation
• Comprendre tous les coûts
• Trouvez les meilleures conditions de prêt hypothécaire

Acheter une maison en Espagne est un rêve pour beaucoup. Que vous recherchiez une maison de vacances, un déménagement permanent ou un investissement immobilier, une bonne préparation est essentielle. Le processus d’achat immobilier en Espagne diffère sensiblement de celui aux Pays-Bas ou en Belgique.

Dans ce guide, nous soulignerons les éléments les plus importants à garder à l’esprit lors de l’achat d’une propriété en Espagne.

Définissez votre objectif et votre budget

Pourquoi voulez-vous acheter une maison en Espagne ?

Avant de commencer votre recherche de propriété, il est important de clarifier votre objectif :

• Maison de vacances : allez-vous l’utiliser pour vos propres vacances ou la louer également ?
• Émigration : Vous envisagez de vivre définitivement en Espagne et avez besoin d’un accès complet aux services locaux ?
• Investissement : Votre objectif principal est-il de louer le bien pour un retour sur investissement ?

Votre objectif aura un impact sur vos décisions concernant l’emplacement, le type de propriété et les exigences légales .

Quel est votre budget?

En plus du prix d’achat, tenez compte de ces coûts supplémentaires :

• Taxe de mutation ou TVA (6 à 10 %, selon la région)
• Frais de notaire et d’enregistrement (1 à 3 %)
• Frais juridiques et d’agence (1 à 5 %)
• Taxes foncières annuelles et entretien

Prévoyez 10 à 15 % de plus que le prix d’achat pour les frais supplémentaires.

Choisissez le bon emplacement

L’Espagne offre de nombreuses régions attrayantes, chacune avec son propre caractère unique :

Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Benidorm)

• Des prix immobiliers abordables et beaucoup de soleil
• Grande communauté d’expatriés néerlandais et belges
• De nombreuses nouvelles constructions et des infrastructures modernes
• Certaines zones sont très touristiques

Costa del Sol (Marbella, Malaga, Estepona)

• Des équipements haut de gamme et des quartiers luxueux
• Fort potentiel de location à court terme
• Les prix de l’immobilier sont généralement plus élevés

Îles Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque)

• Nature époustouflante et propriétés exclusives
• Populaire auprès des expatriés et des investisseurs
• Des règles de location coûteuses et plus strictes

Costa Cálida (Murcie, Carthagène, La Ribera)

• Des prix abordables et un climat ensoleillé
• Ambiance espagnole authentique avec moins de tourisme de masse
• Croissance des infrastructures et du développement
• Des hivers plus doux que sur la Costa Blanca

Tenez également compte de la proximité des aéroports, des hôpitaux, des magasins et des plages.

Les contrôles juridiques sont essentiels

Acheter une propriété en Espagne n’est pas la même chose que dans votre pays d’origine — et les risques juridiques peuvent être importants si vous ne faites pas attention.

1. Engagez un avocat indépendant

Il est courant (et fortement recommandé) de faire appel à un avocat immobilier local pour éviter les problèmes juridiques tels que les dettes impayées ou les constructions illégales.

2. Assurez-vous que la propriété est légale

Votre avocat doit vérifier :

• La propriété est correctement enregistrée au Registre foncier (Registro de la Propiedad)
• Il existe un acte de propriété valide (Escritura Pública) signé par un notaire
• Un certificat d’habitabilité (Cédula de Habitabilidad) valide est présent
• Il n’y a pas de dettes ou d’hypothèques impayées

3. Vérifiez si une licence de location est requise

Si vous envisagez de louer votre logement, sachez que de nombreuses régions d’Espagne exigent une licence de location touristique . Sans elle, vous risquez des amendes pouvant aller jusqu’à 30 000 € . Certaines régions imposent également des réglementations et des frais supplémentaires.

Comment financer votre propriété en Espagne

1. Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

Oui. Les banques espagnoles proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, généralement aux conditions suivantes :

• Jusqu’à 70% de financement de la valeur du bien
• Durée des prêts entre 20 et 30 ans
• Taux d’intérêt moyens entre 2% et 4%

2. De quels documents avez-vous besoin ?

Pour demander un prêt hypothécaire en Espagne, préparez les éléments suivants :

• Numéro NIE (carte d’identité d’étranger en Espagne)
• Passeport ou carte d’identité
• Preuve de revenus et déclarations de revenus
• Relevés bancaires

Certains acheteurs financent également leur propriété espagnole par le biais d’une deuxième hypothèque aux Pays-Bas ou en Belgique.

Coûts d’achat uniques

• Taxe de mutation : 6–10 %
• Frais de notaire : 0,5–1 %
• Frais d’enregistrement foncier : 0,5–1 %
• Frais juridiques : 1 à 2 %
• Frais d’agent immobilier : 3 à 5 %

Coûts supplémentaires si vous envisagez de louer votre propriété

Louer votre logement génère des revenus, mais cela implique également des dépenses supplémentaires :

• Permis de location : Obligatoire dans de nombreuses régions (comme la Costa Blanca). Les frais varient selon la municipalité.
• Impôt sur le revenu des revenus locatifs :
  • Les résidents de l’UE paient 19 % sur le bénéfice locatif net (après déduction des dépenses éligibles)
  • Les résidents hors UE paient 24 % sans déductions
• Frais de nettoyage et de gestion :
  • Si vous engagez une entreprise locale pour gérer les clés, les invités et le nettoyage, attendez-vous à payer entre 50 et 150 €/mois

Vous souhaitez une explication complète du processus d’achat, étape par étape ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour obtenir votre guide personnalisé.

Lors de l’achat d’une maison en Espagne, l’une des premières décisions à prendre est de choisir entre une construction neuve (sur plan) ou une revente (existante) . Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients, selon votre budget, votre style de vie et vos projets .

Dans ce guide, nous explorerons les principales différences pour vous aider à faire le bon choix.

Quelle option vous convient le mieux ?

La décision entre une nouvelle construction et une propriété de revente dépend en grande partie de vos préférences personnelles :

• Envie d’emménager rapidement et de vivre dans un quartier prisé ? Une maison d’occasion est la meilleure option.
• Vous préférez une maison moderne, économe en énergie et sans entretien immédiat ? Optez pour une construction neuve .
• Vous souhaitez mieux contrôler l’agencement et les finitions ? Les nouvelles constructions offrent souvent des options de personnalisation.

Avantages d’acheter une nouvelle construction en Espagne

Les maisons neuves sont un choix populaire auprès des acheteurs recherchant un cadre de vie moderne , une bonne efficacité énergétique et un entretien minimal . Voici leurs principaux avantages :

• Efficace en énergie et durable : Construit pour répondre aux dernières normes énergétiques avec une meilleure isolation et des systèmes modernes.
• Design et matériaux modernes : Les maisons neuves présentent une architecture contemporaine et des finitions de haute qualité.
• Aucun problème caché : Tout est neuf, il n’y a donc pas de réparations surprises ou de rénovations urgentes.
• Finitions personnalisables : Souvent, les acheteurs peuvent sélectionner les finitions, les aménagements et les améliorations pendant la phase de construction.
• Garantie et protection juridique : La plupart des nouvelles constructions en Espagne bénéficient d’une garantie structurelle de 10 ans .

Avantages de l’achat d’un bien immobilier de revente en Espagne

Les biens immobiliers en revente offrent un charme unique et bénéficient souvent d’ emplacements privilégiés et d’une disponibilité plus rapide . Parmi leurs principaux avantages :

• Emménagement plus rapide : vous pouvez généralement prendre possession peu de temps après la signature.
• Quartiers établis : Les maisons existantes sont souvent situées dans des zones matures avec des infrastructures développées et moins de chantiers de construction à proximité.
• Marge de négociation : Les vendeurs sont souvent plus ouverts aux négociations de prix.
• Caractère traditionnel espagnol : De nombreuses propriétés de revente présentent des éléments authentiques comme des carreaux de céramique, des poutres en bois et des cours intérieures.

Coûts et potentiel d’investissement

D’un point de vue financier, les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients :

• Construction neuve : Coûts d’entretien et d’énergie réduits, mais prix d’achat et taxes souvent plus élevés.
• Revente : Généralement plus abordable au départ, mais peut nécessiter des rénovations et avoir des coûts de fonctionnement plus élevés.

Valeur d’investissement :

• Les nouvelles constructions prennent souvent de la valeur plus rapidement , en particulier dans les zones en plein essor.
• La valeur à long terme des maisons en revente dépend fortement de l’emplacement et de l’état de la propriété .

Alors, quel est le meilleur choix ?

Que vous optiez pour une construction neuve ou une revente en Espagne, chaque bien offre des avantages uniques. Le bon choix dépend de vos besoins, de votre budget et de vos projets .

Vous recherchez des conseils personnalisés ou une comparaison de biens spécifiques ?

Contactez-nous pour discuter de vos options et trouver la solution la mieux adaptée à votre parcours immobilier espagnol.

Ce que vous devez savoir

Acheter une maison en Espagne est un rêve pour beaucoup. Que vous recherchiez une maison de vacances sur la Costa Blanca ou que vous envisagiez de vous y installer définitivement, il est important de regarder au-delà du prix d’achat et de prendre en compte les coûts annuels .

Sur cette page, nous décrivons tous les coûts fixes et variables afin que vous puissiez avoir une idée réaliste de ce que vous coûtera une propriété en Espagne chaque année.

Impôts fonciers en Espagne

IBI (Taxe foncière)

En Espagne, vous paierez l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) chaque année, un impôt similaire à l’impôt foncier municipal aux Pays-Bas.

• Le montant est basé sur la valeur cadastrale (valor catastral) de votre propriété.
• Le taux varie généralement entre 0,4 % et 1,1 % , selon la municipalité.
• Pour une propriété moyenne sur la Costa Blanca, l’IBI varie généralement entre 200 et 800 € par an .

BASURA (Taxe de collecte des déchets)

La plupart des municipalités facturent une taxe annuelle de collecte des déchets (tasa de basura) :

• Ce montant varie selon les régions, généralement entre 50 et 200 € par an .

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Si vous possédez une résidence secondaire en Espagne mais que vous n’y vivez pas en permanence, vous êtes considéré comme un contribuable non-résident .

• Vous payez un impôt sur le revenu réputé (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes ), même si vous ne louez pas le bien.
• La base est généralement de 1,1% à 2% de la valeur cadastrale , selon que la valeur a été révisée après 1994.
• Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents de l’UE/EEE, de 24 % pour les autres.

Exemple : Si la valeur cadastrale est de 100 000 €, vous paierez entre 209 € et 420 € par an en IRNR.

Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

Dans certains cas, l’impôt sur la fortune s’applique aux propriétés en Espagne :

• Les premiers 700 000 € par personne sont exonérés d’impôt.
• Au-delà, les taux varient de 0,2% à 3,5% , selon les régions.
• Cela ne s’applique pas à la plupart des maisons de vacances moyennes.

Coûts fixes des services publics

Électricité

Les coûts dépendent de votre utilisation et du tarif choisi.

• Pour une utilisation occasionnelle (ex : maison de vacances), comptez environ 50 à 100 € par mois .
• Si vous utilisez la climatisation ou le chauffage électrique, ce phénomène peut augmenter considérablement.

Eau

L’eau est relativement abordable en Espagne.

• Les factures mensuelles s’élèvent généralement à 20 à 50 € .
• Dans certaines régions, la facturation est trimestrielle.

Internet et télévision

• Les forfaits Internet en Espagne coûtent généralement entre 30 et 60 € par mois .
• De nombreux fournisseurs proposent des offres groupées avec télévision et mobile.

Coûts d’assurance

Assurance habitation (Seguro de Hogar)

Pas obligatoire, mais fortement recommandé.

• Le coût annuel varie de 150 € à 500 € , selon la couverture et la valeur du bien.

Assurance du contenu

Si vous souhaitez également assurer vos meubles et objets de valeur :

• Prévoyez entre 100 et 300 € par an , selon la couverture.

Frais communautaires (Gastos de Comunidad)

Si vous possédez un appartement ou une maison dans une communauté résidentielle ( urbanisation ) avec des équipements partagés comme une piscine, un jardin, un ascenseur ou un service de sécurité :

• Les frais annuels varient de 300 € à 2 000 € selon les établissements.
• Plus de luxe = frais plus élevés (par exemple, sécurité 24h/24 et 7j/7, piscines, salles de sport).

Coûts d’entretien

Être propriétaire d’une maison en Espagne implique un entretien régulier, notamment en raison du soleil et des conditions climatiques côtières.

• Prévoyez 500 à 2 000 € par an pour l’entretien général (ex : peinture, petites réparations, jardin).
• L’entretien d’une piscine coûte à lui seul entre 800 et 1 500 € par an .

Coûts supplémentaires si vous louez votre propriété

Si vous envisagez de louer votre logement, des frais supplémentaires s’appliquent :

Permis de location

• Obligatoire dans de nombreuses régions (par exemple, la Costa Blanca).
• Les coûts varient selon la municipalité.

Impôt sur les revenus locatifs

• Résidents de l’UE : 19 % d’impôt sur les bénéfices (après déduction des dépenses autorisées).
• Résidents hors UE : taux forfaitaire de 24 %, aucune déduction autorisée .

Frais de nettoyage et de gestion immobilière

• Si vous faites appel à une entreprise locale pour la garde des clés et le nettoyage, prévoyez entre 50 et 150 € par mois .

Conseils de location : ce qu’il faut savoir avant de louer votre propriété en Espagne

Être propriétaire d’une maison en Espagne peut être bien plus qu’un lieu de vacances de rêve : c’est aussi un investissement rentable si vous la louez. Cependant, la location immobilière en Espagne s’accompagne de réglementations spécifiques, d’obligations fiscales et de difficultés de gestion qu’il est important de comprendre pour optimiser vos revenus et éviter les problèmes juridiques.

Gestion et entretien immobiliers

Un bien locatif nécessite un entretien et une surveillance réguliers. Envisagez de faire appel à un gestionnaire immobilier local pour gérer les remises de clés, le ménage et les petites réparations. Un règlement intérieur clair pour les locataires peut prévenir les abus, et des inspections annuelles permettent de détecter rapidement les problèmes potentiels.

Licences et réglementations

De nombreuses régions d’Espagne, comme la Costa Blanca et la Costa del Sol, exigent une licence de location touristique pour louer légalement votre bien. Ces règles varient selon les communautés autonomes ; il est donc essentiel de vérifier la réglementation locale ou de consulter un expert immobilier. Louer sans licence appropriée peut entraîner de lourdes amendes.

Impôts sur les revenus locatifs

Les propriétaires non-résidents doivent payer des impôts sur les revenus locatifs, généralement de 19 % pour les résidents de l’UE, sur le revenu net après déduction des déductions autorisées comme les frais d’entretien et d’agence. Les déclarations fiscales doivent être déposées trimestriellement auprès de l’administration fiscale espagnole.

Assurance et responsabilité civile

Protégez votre investissement en souscrivant une assurance propriétaire couvrant les dommages matériels et la responsabilité civile. Vérifiez si votre contrat d’assurance habitation actuel couvre les activités locatives et envisagez une assistance juridique pour gérer les litiges locatifs.

Plateformes de location et stratégie

Attirez des locataires grâce à des plateformes populaires comme Airbnb, Booking.com et Vrbo pour les locations de courte durée. Pour les locations de longue durée, collaborer avec un agent local peut être avantageux. Des photos de qualité et des annonces attrayantes augmenteront vos chances d’obtenir des réservations.

Besoin de conseils personnalisés ou d’une assistance pour la location de votre propriété espagnole ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour une assistance experte !