Veelgestelde vragen en tips

Wist u dat meer dan een derde van de vastgoedtransacties uitsluitend door particulieren wordt uitgevoerd? Als u ook heeft besloten om de verkoop van uw woning zelf ter hand te nemen, dan weet u dat dit geen gemakkelijke opgave is. Zonder enige ervaring in de branche is het heel normaal om veel fouten te maken. Fouten die u, zonder dat u het beseft, soms veel geld kunnen kosten.

Hoe kunt u uw vastgoedproject succesvol uitvoeren en tegelijkertijd uw tijd- en geldbesparing maximaliseren? In dit artikel geven we u de 10 meest voorkomende fouten die verkopers geld kosten, zodat u alles in handen heeft om ze in de toekomst te vermijden!

Een te hoge prijs tonen voor de waarde van uw onroerend goed

Een te hoge prijs voor de waarde van uw onroerend goed is vaak een van de meest voorkomende fouten die verkopers maken. Hoewel het natuurlijk is om winst te willen maken, mag u niet vergeten dat het hoofddoel nog steeds de verkoop van uw woning is. Hoeveel verkopers hebben al biedingen gemist omdat ze de markttrend niet goed genoeg hadden ingeschat? Te veel. Het resultaat is dat de woning niet verkocht wordt en u tijd en geld verliest.

Wees dus realistisch over de waarde van uw woning en u zult verrast zijn door het aantal biedingen dat u kunt ontvangen.

Niet voldoende beschikbaar zijn. Het aanbieden van een kwaliteitswoning en een aantrekkelijke prijs is niet altijd voldoende om een vastgoedtransactie te voltooien. Een ongeschikte verkoper beperkt niet alleen het aantal bezichtigingen, maar verhindert terecht ook het creëren van een vertrouwensklimaat met toekomstige kopers. Potentiële klanten zullen daardoor veel minder geneigd zijn om op hun beurt open te staan voor onderhandeling. En u begrijpt wellicht dat minder onderhandelingen onvermijdelijk leiden tot minder biedingen in uw voordeel.

Te veel renovaties uitvoeren. Hoewel deze aanvankelijk goedbedoelde actie gemotiveerd wordt door goede bedoelingen, besluiten te veel verkopers om zich volledig te storten op grootschalige renovatiewerkzaamheden om alle kansen in hun voordeel te laten werken. Uiteindelijk leiden deze extra kosten tot extra uitgaven die u had kunnen vermijden. Dus in plaats van te investeren in een interieurontwerper of kunstenaar, kunt u beter kiezen voor home staging! Home staging is erg populair in het Verenigd Koninkrijk en houdt in dat u uw woning op een kosteneffectieve manier opknapt. Haal uw interieur naar boven, ruim de ruimtes op en organiseer de kamers, en u zult zien dat uw huis klaar is voor de verkoop zonder een cent uit te geven.

Een te persoonlijke decoratie. De decoratie van een huis zegt vaak veel over de verkoper, en het kan soms moeilijk zijn om er afstand van te doen. Toch kan een drukke decoratie of een te opvallende muurkleur tijdens bezichtigingen potentiële kopers er snel van weerhouden om er te wonen. Houd er rekening mee dat een koper meestal binnen 90 seconden na een bezichtiging een beslissing neemt. Het zou zonde zijn als simpele decoratie u tijd en geld kost! Dus als het in eerste instantie moeilijk lijkt om afstand te doen van uw decoratie, bedenk dan dat dit alleen tijdens de verkoopperiode is, anders loopt u mogelijk geweldige kansen mis.

Weigeren om een professional in te huren. Het inhuren van een vastgoedexpert brengt onvermijdelijk extra kosten met zich mee, meestal zo'n 5% van de verkoopprijs van uw woning. Helaas, een percentage dat u niet kunt negeren! Als verkoper denkt u natuurlijk dat u het zelf wel kunt en dat internet uw vriend is als er problemen zijn. Helaas is de vastgoedsector veel complexer dan u zou denken, omdat het zowel diepgaande marktkennis als een aantal juridische en geografische concepten vereist. Hoewel het in eerste instantie misschien moeite kost om een professional in te huren, zult u al snel merken dat deze beslissing u waardevolle besparingen heeft opgeleverd.

Niet openstaan voor onderhandelingen. Of u nu onroerend goed wilt verkopen of kopen, u weet dat onderhandelen een gangbare praktijk is in de branche. Toch zijn er tot op de dag van vandaag nog steeds te veel verkopers die om de verkeerde redenen aarzelen om deze praktijk toe te passen, uit angst dat ze hun oorspronkelijke verkoopprijs aanzienlijk moeten verlagen en daardoor geld verliezen. Toch is dit idee vaak ongegrond, omdat onroerend goed dat niet onderhandelbaar is, potentiële kopers juist afschrikt. Wees gerust, openstaan voor onderhandelingen bij de verkoop van onroerend goed betekent niet per se dat uw oorspronkelijke prijs aanzienlijk wordt verlaagd. Soms kan zelfs een kleine prijsdaling van uw woning al leiden tot een succesvolle verkoop. Dus in plaats van u af te sluiten voor alle vormen van onderhandelingen, sta open voor deze voorstellen. U zult er altijd beter van worden en u zult verrast zijn over de tijd en het geld dat u bespaart!

De buitenruimte verwaarlozen. Wie wil er nou investeren in vastgoed met een verwaarloosde tuin en een terras waar je niet van kunt genieten? Je weet het antwoord waarschijnlijk al. Toch worden buitenruimtes vaak verwaarloosd bij de verkoop van vastgoed. Besteed daarom vóór de verkoop goed aandacht aan de verzorging van je buitenruimte, zoals je terras. Dit criterium kan namelijk een ongemerkte meerwaarde aan je woning bieden en je daardoor betere vastgoeddeals opleveren.

Gebrek aan zichtbaarheid. Of u nu het mooiste huis in de regio heeft of een prijs die alle concurrentie tart, als uw vastgoedverkoop niet zichtbaar genoeg is, loopt u het risico jarenlang met uw woning en de bijbehorende kosten te blijven zitten. Verwaarloos uw zichtbaarheid dus niet, en wij rekenen er vooral op dat u uw beste foto's presenteert!

Administratief niet up-to-date zijn. Sommige kopers willen weliswaar meewerken, maar anderen niet, en u loopt het risico waardevolle kansen te missen. Zorg er dus voor dat u alle benodigde documenten klaar heeft voordat u uw woning te koop aanbiedt.

Te ongeduldig zijn. Verwar snelheid niet met haast! Het is normaal dat je je verkoop zo snel mogelijk wilt afronden, maar raak niet in paniek als het langer duurt dan nodig is. In haast slaan we vaak stappen over en maken we daardoor onverwachte extra kosten. Door geduld te hebben, kun je veel financiële problemen voorkomen.

Als u nog andere vragen heeft over de verkoop van uw woning in Spanje, aarzel dan niet om onze diensten te raadplegen of onze blog te bezoeken.

Stap 1 – Uw NIE verkrijgen

Als u van plan bent om onroerend goed in Spanje te kopen om er te wonen, te verhuren of op vakantie te gaan, hebt u een NIE (Buitenlandse Identificatienummer) nodig als u Europeaan bent, of een TIE, Tarjeta de Identidad de Extranjero (identiteitskaart voor buitenlanders) als u geen burger van de Europese Unie bent.

Waarom is dit document verplicht?

Deze documenten zijn noodzakelijk om u te kunnen identificeren bij de Spaanse overheid.

U heeft ze nodig bij elke vastgoedtransactie, het openen van een bankrekening, het regelen van elektriciteit, water, gas en internet, het starten van een bedrijf, het kopen van een auto of zelfs het ontvangen van een pakket.

Nieuw: sinds 2021 is het mogelijk om zonder NIE te kopen, onder één voorwaarde…

COVID-19 heeft de administratieve regels veranderd en sinds eind 2021 staat een overeenkomst tussen de Algemene Raad van Notarissen en de belastingdienst notarissen toe om een fiscaal identificatienummer (NIF, Número de Identificación Fiscal) aan te vragen zonder de verplichte aanwezigheid van de aanvrager. Met dit fiscaal identificatienummer kunt u tijdelijk afzien van de NIE. Zo kunt u uw aankoopproject voortzetten zonder u zorgen te hoeven maken over deze formaliteit. Dit proces vereenvoudigt de aankoop van onroerend goed vanuit het buitenland aanzienlijk.

Budget voor vastgoedproject in Spanje

Stap 2 – Bepalen van het budget en de financiering

Een van de eerste zaken die we zo snel mogelijk proberen duidelijk te maken aan potentiële kopers die contact met ons opnemen, is de kwestie van de financiering.

Het eerste dat u moet weten over financiering in Spanje, is dat Spaanse banken aan niet-fiscale ingezetenen slechts 60% van de waarde van het onroerend goed lenen zonder notariskosten.

Om volgens de Spaanse wetgeving fiscaal inwoner te zijn, moet u zich in een of meer van de volgende situaties bevinden:

• Meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje wonen
• Heeft belangen in Spanje
• Uw officiële partner en kinderen wonen in Spanje

Over het algemeen kunt u voor een hypotheek in Spanje rekenen op een eigen bijdrage van 30% van de aankoopprijs. We raden u aan om vooraf uw berekeningen te maken, aangezien er geen ontbindende voorwaarde geldt voor het niet verkrijgen van de lening.

U kunt er ook voor kiezen om in Nederland te financieren, maar houd er rekening mee dat de bank u waarschijnlijk om een garantie (een levensverzekering of onroerend goed) zal vragen in ruil voor deze lening. Heeft u deze niet of wilt u niet dat uw levensverzekering of onroerend goed als garantie wordt gebruikt? Neem dan contact met ons op. Wij hebben partners in Nederland die u een oplossing op maat kunnen bieden.

Stap 3 – Belastingen en toeslagen bij aankoop

Elke woning die u in Spanje koopt, is onderhevig aan diverse belastingen en toeslagen. Deze variëren per woning. Over het algemeen bedragen deze kosten ongeveer 15% van de aankoopprijs. Hieronder vindt u de kosten die gepaard gaan met de aankoop van onroerend goed in Spanje, zodat u uw project in Spanje beter kunt definiëren.

ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Overdrachtsbelasting)

De belangrijkste belasting die u moet betalen als u een bestaand huis in Spanje koopt, is de overdrachtsbelasting (ITP). Het percentage van deze belasting varieert afhankelijk van de autonome regio waarin u koopt en kan wijzigen. Zo bedroeg het huidige ITP-tarief in Valencia ten tijde van de update van dit artikel in maart 2023 10% van de aankoopprijs.

Notariskosten

De notariskosten worden vastgesteld op basis van een officiële schaal. De tarieven variëren afhankelijk van de oppervlakte van het perceel, de grootte van het onroerend goed en de verkoopprijs. In Spanje heeft de notaris een zeer beperkte rol. Hij bevestigt alleen de juridische conformiteit van de akten. De kosten zijn daarom ook lager dan in Frankrijk.

Wettelijk gezien kunnen de notariskosten gedeeld worden, maar vaak betaalt de koper ze. Er zijn ook extra kosten die aan het kadaster betaald moeten worden.

Bemiddelingskosten

Als de verkoper winst maakt op de verkoop, moet hij de vermogenswinstbelasting (ganancia patrimonial) en de gemeentelijke vermogenswinstbelasting betalen. Normaal gesproken betaalt de koper de bovengenoemde overdrachtsbelasting en notariskosten. De Spaanse consumentenwetgeving adviseert om de kosten te delen tussen kopers en verkopers, maar in sommige gevallen eist de verkoper dat de koper alle kosten draagt. Ook dit is een kwestie die uw advocaat met u en de verkopers moet bespreken.

IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (onroerendezaakbelasting)

De IBI is het equivalent van onroerendgoedbelasting in Spanje. Deze wordt door de eigenaren betaald aan de gemeente. Iedereen die onroerend goed in Spanje bezit, moet deze belasting jaarlijks betalen.

Deze bon is erg belangrijk bij de aankoop van onroerend goed, en wel om twee redenen:

1. Hierop staat het kadastraal nummer van het onroerend goed vermeld, wat u meer informatie kan geven over het onroerend goed dat u koopt.
2. Het toont ook de kadastrale waarde van het onroerend goed. Deze referentiewaarde hebt u vaak nodig voor uw belastingaangifte.

Bij de aankoop van onroerend goed moet uw advocaat ervoor zorgen dat alle IBI-belastingen in de afgelopen vijf jaar zijn betaald. Dit garandeert dat de vorige eigenaar en dus het onroerend goed dat u koopt, vrij is van schulden.

Voor meer informatie over IBI, zie ons artikel: Wie betaalt de IBI?

Stap 4 – Eigendomsselectie

Uw project is in volle gang en u bent nu op zoek naar uw toekomstige woning in Spanje. U bent waarschijnlijk doorverwezen naar artikelen zoals deze, of naar advertenties op vastgoedportals zoals Idealista, Habitaclia, Pisos.com, Kyero.com, Green-acres.com, enz.

Maar door de soms twijfelachtige kwaliteit van de foto's, de taalbarrière, twijfels over de juridische status van het pand, de locatie, etc. kun je wel eens de weg kwijtraken!

U kunt heen en weer reizen tussen uw land en Spanje, maar u loopt dan wel het risico dat u onnodig reist.

Om al deze redenen raden wij u (uiteraard) aan om een Nederlandstalige gecertificeerde makelaar in te schakelen. Dit bespaart u tijd en voorkomt onaangename verrassingen.

Onze Nederlandstalige adviseurs begeleiden je van A tot Z tijdens je aankoopproces. Ze besparen je tijd en geld door de huizen die je interesseren in een video te bekijken.

Tijdens hun bezoeken controleert uw makelaar de algemene staat van de woning en het gebouw (verwarming, isolatie, mogelijke werkzaamheden) en informeert u over belangrijke informatie, zoals de kosten van het appartementencomplex en de onroerendgoedbelasting. Onze experts kennen de lokale markt en kunnen de prijs nauwkeurig inschatten, waardoor soms overdreven eisen van verkopers worden getemperd.

Stap 5 – Juridische controles

In Spanje heeft de notaris een heel andere rol dan in Nederlandstalige landen: hij bevestigt alleen de juridische conformiteit van de koopakte.

Daarom is de tussenkomst van een advocaat noodzakelijk en onmisbaar bij de aankoop van onroerend goed in Spanje. Hij zal alle nodige controles uitvoeren: identiteit van de eigenaren, afwezigheid van schulden, lasten, conformiteit met het kadaster, afwezigheid van bouwovertredingen.

Om onze klanten een zo volledig mogelijke service te kunnen bieden, adviseren wij altijd om een advocaat in te schakelen.

Deze advocaat geeft u juridisch advies, zodat u kunt beslissen of u wel of niet doorgaat met de aankoop van onroerend goed.

Houd er rekening mee dat het kadaster de exacte grenzen en locatie van het onroerend goed kan bepalen. Het kadaster geeft een korte beschrijving van het onroerend goed. Lees ons artikel over het kadaster voor meer informatie. Wat is de rol van het kadaster?

Hoewel de verschillen over het algemeen klein zijn, is het belangrijk om ervoor te zorgen dat het onroerend goed dat u koopt op dezelfde manier wordt omschreven in de akte, het eigendomsregister en het kadaster.

Stap 6 – Reservering van het onroerend goed: la señal

In Spanje moet u om uw koopintentie kenbaar te maken in de meeste autonome regio's een bedrag betalen dat kan variëren van € 1.000 tot 1% van de geboden prijs aan het makelaarskantoor of de eigenaar van het onroerend goed.

Dit staat bekend als een "Reserva" of "Señal" en omvat de ondertekening van een voorlopig contract met de belangrijkste informatie en kenmerken van de woning. Voor meer informatie over het reserveringscontract kunt u ons artikel over het verschil tussen een reserveringscontract en een compromiscontract raadplegen.

De eigenaar heeft dan 2 tot 5 dagen de tijd om het bod te accepteren of te weigeren. In theorie zouden bezichtigingen moeten stoppen. Helaas blijven veel eigenaren of makelaars in de praktijk proberen een beter bod te krijgen.

Indien uw bod niet geaccepteerd wordt, moet het reisbureau het volledige reserveringsbedrag aan u terugbetalen.

Als het bod wordt geaccepteerd, wordt het vooruitbetaalde bedrag in mindering gebracht op de verkoopprijs. Dit bedrag wordt meestal verhoogd tot 10% van de waarde van de woning bij het ondertekenen van de compromis, dus tijdens de zevende stap van het koopproces.

Stap 7 – Ondertekening van de koopovereenkomst: Las Arras

De koopovereenkomst is een onderhandse overeenkomst tussen de koper en de verkoper. In het Spaans heet deze "Arras". De overeenkomst wordt niet bij de notaris ondertekend, maar wordt pas op de dag van de verkoop opgevraagd. De notaris controleert daarom de tussen partijen overeengekomen voorwaarden.

Het contract van de “Arras” bevat veel essentiële informatie:

• De identiteit van de verkoper en de kopers
• Het adres van het pand
• De verkoopprijs van het onroerend goed
• De deadline voor ondertekening bij de notaris
• Het adres van de notaris waar de verkoop wordt ondertekend (optioneel)
• Eventuele lopende schulden
• Betaalmethoden
• De verdeling van de notariskosten
• Boetes bij terugtrekking door een van de partijen

In de meeste gevallen wordt het financiële voorschot dat de potentiële koper bij de “señal” (reservering) betaalt, aangevuld tot 10% van de verkoopprijs.

Koopovereenkomsten worden in de meeste gevallen gesloten tussen particulieren en worden "arras penitenciales" genoemd. Ze vallen onder artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.

Als de koper zich terugtrekt, verliest hij het betaalde bedrag. Als de verkoper zich echter terugtrekt, is hij verplicht het dubbele van het betaalde bedrag aan de koper terug te betalen.

Stap 8 – Ondertekenen bij de notaris en overhandigen van de sleutels: la escritura

De grote dag is aangebroken! U rondt de transactie af door de "Escritura", het authentieke document, te ondertekenen. Op dit moment dient u het resterende bedrag te betalen.

Sommige notarissen accepteren dat het bedrag van de woning op hun rekening wordt gestort en schrijven vervolgens bankcheques uit aan de verkopers. Anderen weigeren echter een buitenlandse overboeking vanwege witwaspreventie. In dat geval moet u bankcheques van uw Spaanse bank meenemen. Hiervoor moet u vooraf een bankrekening in Spanje hebben geopend.

Goed om te weten!

Informeer vooraf bij uw Spaanse bankadviseur naar de tarieven voor het uitschrijven van een bankcheque. U zult versteld staan! Sommige banken bieden aantrekkelijke acties aan waarbij ze bepaalde kosten, zoals de openingscommissie, niet in rekening brengen. Vaak compenseren ze dit echter ruimschoots door hoge tarieven te rekenen voor het uitschrijven van de cheque, soms wel enkele honderden euro's.

En wat als de verkoper van uw toekomstige Spaanse landhuis niemand minder dan vijf erfgenamen van een familiebezit is? In dat geval zou u vijf bankcheques moeten uitschrijven en zou niemand anders deze kosten voor u betalen.

De sleutels worden altijd overhandigd op de dag van ondertekening van de authentieke akte. De notaris bevestigt de betaling en de nieuwe notariële akte wordt vervolgens via zijn kantoor of via een samenwerkend kantoor ingeschreven in het Registro de la Propiedad (Kadaster).

De belastingen met betrekking tot de aankoop, met name de “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” (overdrachtsbelasting), moeten binnen 30 dagen na de ondertekeningsdatum worden betaald.

Nu u elke stap van het aankoopproces van onroerend goed in Spanje kent, kunt u aan de slag! Wij begeleiden u in verschillende steden en regio's zoals Alicante, Valencia, Benalmádena, Denia, Marbella, Jávea, Murcia, Torrevieja, enzovoort…

Neem gerust contact met ons op als u vragen heeft.

In het Spaans wordt vermogenswinst op onroerend goed "ganancia patrimonial" genoemd. Het is een belasting die wordt betaald door de verkoper of de koper (in het geval van een niet-ingezeten verkoper) die winst maakt op de verkoop van onroerend goed. Deze winst kan voortkomen uit verschillende transacties, zoals de verkoop van onroerend goed, schenkingen of overdrachten van onroerend goed.

Let op: dit moet worden onderscheiden van de ‘plusvalía municipal’, een lokale belasting die de waardestijging van stedelijke grond bij vastgoedtransacties belast.

Berekening van vermogenswinst

Om de omvang van de vermogenswinst te berekenen, moet de volgende formule worden gebruikt:

Winst of verlies op kapitaal = verkoopprijs – aankoopprijs

Aankoopprijs:

Dit is de som van de prijs van het onroerend goed (zoals vermeld in de authentieke akte) en alle kosten en belastingen die verband houden met de aankoop (taxatiekosten, notariskosten, advocaatkosten, makelaarskosten, uitgevoerde werkzaamheden, afschrijving bij verhuur van het onroerend goed, onroerendgoedbelasting, etc.).

Verkoopprijs:

Dit is de som van de verkoopprijs en alle kosten die verband houden met de verkoop.

Belastingheffing op vermogenswinsten uit onroerend goed in Spanje

Als u overweegt om onroerend goed in Spanje te verkopen, moet u rekening houden met de volgende belastingregels.

Wat moet u weten over deze belasting?

Het belastingtarief voor vermogenswinst is progressief en varieert afhankelijk van verschillende factoren:

• Afhankelijk van fiscale woonplaats.
• Afhankelijk van de omvang van de vermogenswinst.

Ter herinnering: iemand wordt beschouwd als fiscaal inwoner van Spanje als die persoon:

• Woont in totaal 183 dagen per jaar in Spanje.
• Heeft persoonlijke of professionele belangen in Spanje.

Belasting op vermogenswinst uit onroerend goed voor belastingplichtigen in Spanje

De vermogenswinst moet worden aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting (IRPF). Lees onze praktische gids over IRPF voor meer informatie over deze belasting.

Hier is het tariefschema voor 2023:

• Voor de eerste € 6.000 winst: 19%
• € 6.000 – € 50.000: 21%
• € 50.000 – € 200.000: 23%
• € 200.000 – € 300.000: 27%
• Meer dan € 300.000: 28%

Belasting op vermogenswinst uit onroerend goed voor niet-ingezetenen

Het tarief bedraagt 19% voor inwoners van de Europese Unie, die dit moeten aangeven in het kader van de belasting voor niet-ingezetenen.

Wij willen uw aandacht vestigen op de betaalwijze: om kapitaalvlucht te voorkomen, hanteert Spanje een systeem van bronbelasting bij ondertekening voor de notaris, indien de verkoper geen ingezetene is. Er wordt 3% van de belasting ingehouden op de koper. Dit bedrag moet binnen een maand worden overgemaakt aan de Agencia Tributaria. De verkoper moet de resterende 16% binnen drie maanden betalen.

Uitzonderlijke gevallen

Voor de hoofdverblijfplaats:

Bij verkoop van de hoofdwoning is de winst vrijgesteld van belasting als deze binnen twee jaar wordt herinvesteerd in een andere hoofdwoning.

Er geldt een volledige vrijstelling voor:

Onroerend goed in handen van personen ouder dan 65 jaar.

Personen die in een situatie van ernstige afhankelijkheid of ernstige handicap verkeren.

Ons advies: om de hoogte van uw vermogenswinst op onroerend goed te weten, kunt u contact opnemen met de belastingdienst of uw belastingadviseur. J'achète en Espagne kan u betrouwbare experts aanbevelen. Neem contact met ons op.

Hoewel het openen van een bankrekening niet noodzakelijk is om in Spanje te wonen, zal het uw integratie in het Spaanse leven aanzienlijk vergemakkelijken.

Of u nu van plan bent om er langdurig te blijven, onroerend goed te kopen of uw eigen bedrijf te starten, een bankrekening in Spanje is een essentiële stap. Zoals bij elke administratieve procedure is het echter noodzakelijk dat u Spaans spreekt of u laat begeleiden door een lokale persoon, zoals een van onze experts bij Prime Estate (in het geval van een aankoop van onroerend goed). Om u hierbij te helpen, vindt u hier de verschillende opties die u heeft.

• Het openen van een bankrekening in Spanje voor belastingplichtigen in Spanje
• Hoe u een bankrekening in Spanje kunt openen voor niet-ingezetenen
• Een bankrekening openen in Spanje voor een bedrijf
• Verschillende soorten bankkaarten in Spanje
• Hoe kiest u een bank?
• Verschillende soorten banken in Spanje

Het openen van een bankrekening in Spanje voor belastingplichtigen in Spanje

Om als fiscaal inwoner een bankrekening in Spanje te openen, moet u aantonen dat u IRPF-plichtig bent, de Spaanse inkomstenbelasting, door een adresbewijs te overleggen. Daarom moet u bij het openen van de rekening de volgende documenten overleggen:

• Een geldig paspoort of identiteitskaart
• Uw buitenlands identificatienummer (NIE)
• Bewijs van adres (elektriciteitsrekening, waterrekening)

Bij het openen van de lening kan ook om een kopie van uw meest recente bankafschriften worden gevraagd. Sommige adviseurs zorgen ervoor dat hun toekomstige klanten hun financiën goed beheren en nemen voorzorgsmaatregelen bij een kredietaanvraag.

Hoe open ik als niet-ingezetene een bankrekening in Spanje?

Iemand wordt beschouwd als niet-ingezetene als hij of zij minder dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft en geen Spaanse belastingen betaalt. In dat geval zijn de vereiste documenten voor het openen van een bankrekening:

• Een geldig paspoort of identiteitskaart
• Uw buitenlands identificatienummer (NIE)

Als u van plan bent om voor een Spaans bedrijf te werken, dient u bij uw eerste afspraak een kopie van uw arbeidsovereenkomst of een belofte tot tewerkstelling te overleggen. Afhankelijk van uw inkomen en de regelmatige activiteit op uw rekening, kunt u gunstigere voorwaarden en lagere beheerskosten krijgen. Sommige banken kunnen u vragen om een bewijs van niet-ingezetenschap (certificado de no residencia), dat u kunt verkrijgen in de vorm van een beëdigde verklaring of een certificaat afgegeven door het politiebureau (houd rekening met een verwerkingstijd van 15 dagen).

De verwerkingstijd is erg snel. Uw adviseur geeft u tijdens de afspraak uw Spaanse rekeningnummer. U moet echter 5 tot 7 dagen wachten voordat u uw passen en pincodes bij het bankkantoor kunt ophalen.

Een bankrekening openen in Spanje voor een bedrijf

Als u van plan bent een eigen bedrijf op te richten, moet u uw adviseur hiervan op de hoogte stellen. Het is immers in uw belang om uw persoonlijke rekening aan hem toe te vertrouwen. Spanje is een van de Europese landen met de hoogste bankkosten. Door meerdere rekeningen te openen, kunt u deze kosten bundelen en de administratie vereenvoudigen. U moet dan de volgende documenten aanleveren:

• Een geldig paspoort of identiteitskaart
• Het notariële document
• De benoeming van de beheerder
• De statuten van het bedrijf (SL; SLNE; SA; etc…)

Advies: Banco Sabadell is een zakenbank voor buitenlandse ondernemers. De dienstverlening is afgestemd op deze doelgroep, de medewerkers spreken meerdere talen en het online platform is beschikbaar in verschillende talen.

Verschillende soorten bankkaarten in Spanje

In Spanje bestaan verschillende soorten bankpassen. In tegenstelling tot Nederlandstalige landen, waar één bankpas (Visa of Mastercard) voldoende is voor al je aankopen, heb je in Spanje één kaart voor directe betaling + opname bij een geldautomaat, en een tweede kaart voor creditcardbetalingen.

Let op: In Spanje worden er kosten in rekening gebracht voor het opnemen van contant geld bij geldautomaten van andere banken dan de uwe (vaste kosten + commissie afhankelijk van het bedrag). Voorkom onaangename verrassingen en kies een bank die voldoende vertegenwoordigd is in Spanje.

Hoe kiest u een bank?

Zoals in veel landen moet u bij het kiezen van een bank rekening houden met de volgende criteria:

• De hoogte van de beheerskosten
• De bijdrage voor de debet-/creditcard
• De taal van uw online platform
• De hoogte van de kosten voor opnames
• De kosten voor internationale overboekingen
• De hoogte van de transactiekosten
• Kosten voor gebruik in het buitenland

Maar waar moet je op letten om te bepalen of een aanbieding interessant voor je is? Ter indicatie: de genoemde bedragen zijn gemiddelden.

Voor dagelijkse transacties en beheerkosten kunt u rekenen op € 5 per maand. Andere kosten variëren per instelling, zodat u de aanbieding kunt vinden die het beste bij u past.

In Spanje is het gebruik van cheques niet gebruikelijk en daarom zullen weinig banken u een chequeboekje verstrekken, tenzij u erom vraagt. Let op: controleer of uw bankpas gekoppeld is aan de bank waar u geld wilt opnemen; anders worden er kosten van € 2 per opname in rekening gebracht. Internationale overschrijvingen kunnen duur uitpakken.

Verschillende soorten banken in Spanje

In Spanje heb je de keuze uit meer dan 150 verschillende banken. Maar welke moet je kiezen?

Er zijn verschillende soorten banken tot uw beschikking:

• Die van het nationale netwerk (Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell, Ibercaja, enz.)
• Die van regionale netwerken
• Online banken (BForBank, N26, ING DIRECT Spanje, Revolut)

Als u van plan bent om te reizen of binnen het land te verhuizen, kies dan voor een bank met een landelijk netwerk. Vermijd het aanvullen van uw rekeningen door cheques te wisselen, aangezien de kosten en verwerkingstijden in Spanje verrassend hoog kunnen zijn. Houd er rekening mee dat gratis online banken voordelen hebben (geen beheerskosten en een gratis kaart), maar ook nadelen (minimale storting bij opening, toegang tot krediet, levensverzekering, bankkosten in het buitenland, aandelentransacties, enz.).

Nu u een duidelijk beeld heeft van hoe u een bankrekening in Spanje opent, heeft u waarschijnlijk ook huisvesting nodig. Zoek niet verder; u bent hier aan het juiste adres. Prime Estate begeleidt Nederlandstaligen jaarlijks bij hun aankoop van onroerend goed, inclusief alle kosten. Neem vandaag nog contact met ons op om de haalbaarheid van uw project te beoordelen.

De verkoop van een appartement of huis in Spanje kan veel sneller verlopen dan in Nederland, mits de verkoop goed voorbereid is. Hier zijn de 7 essentiële stappen om uw onroerend goed in Spanje te verkopen.

Voorbereiding op de verkoop van uw woning in Spanje

Stap 1: Verzamel essentiële verkoopdocumenten

Om tijd te besparen, kunt u vooraf alle essentiële verkoopdocumenten verzamelen of door een makelaar laten verzamelen:

• De eigendomstitel.
• De ‘nota simple’ van het onroerend goed (een juridisch document met informatie over het eigendom, de juridische status, de lopende lasten en de schulden).
• De statuten en reglementen van het gebouw.
• De plattegrond van het pand.
• Het ITE-certificaat (Technische Inspectie van Gebouwen) waarin de conformiteit van het gebouw wordt bevestigd (verkrijgbaar bij de gemeente).
• Indien van toepassing, bouwvergunningen en de benodigde vergunningen voor veranderingen of uitbreidingen aan de woning (deze documenten zijn op te vragen bij de gemeente).
• De “cédula de habitabilidad” waarin wordt bevestigd dat uw woning als “bewoonbaar” wordt beschouwd (dit certificaat is ook verkrijgbaar bij de gemeente).
• Het energieprestatiecertificaat (verkrijgbaar via een deskundige).
• Het laatste IBI-ontvangstbewijs, dat wil zeggen uw laatste onroerendgoedbelasting (voor meer informatie over onroerendgoedbelasting in Spanje hebben we een video over IBI gemaakt).
• De laatste elektriciteits- en waterrekeningen.

Stap 2: Beoordeel de waarde van uw woning

Laat uw woning taxeren zodat deze aansluit bij de marktprijs. Een slecht getaxeerd appartement verkoopt niet goed. Hiervoor moet u het volgende doen:

• Voer een analyse uit van de vastgoedmarkt: informeer uzelf over de prijzen in de regio waar uw woning zich bevindt. Deze kunnen aanzienlijk verschillen van stad tot stad en zelfs van buurt tot buurt. Ons advies: vertrouw deze cruciale stap toe aan een makelaar. Zij beschikken over de tools om de prijzen in uw regio te kennen.
• Raadpleeg een professionele taxateur. Deze expert is verantwoordelijk voor het taxeren van onroerend goed. Zijn expertise kan u helpen een concurrerende verkoopprijs te bepalen.

Stap 3: Bereid het pand fysiek voor

Als uw woning verouderd is of kleine gebreken vertoont, moderniseer deze dan: decoratie, kleine reparaties. Deze kosten maken het verschil en geven potentiële kopers een beter beeld van de woning. U verkoopt sneller. Prime Estate biedt een homestagingservice (het optimaliseren van uw interieur). Neem contact met ons op voor meer informatie.

Als uw woning het nodig heeft, voer dan zelf renovatiewerkzaamheden uit. Dit kan de marktwaarde verhogen.

Grondige schoonmaak: opruimen, schoonmaken, etc. Zorg ervoor dat de woning goed onderhouden is voordat potentiële kopers komen bezichtigen.

Stap 4: Kies de verkoopmethode

• Verkoop via een makelaar. Voordelen: Makelaars regelen de taxatie, de verkoop (foto's, video's, selectie van verkoopkanalen, enz.), zorgen voor meer zichtbaarheid, selecteren gekwalificeerde kopers, begeleiden bezichtigingen en onderhandelingen. Ze begeleiden u door het hele proces tot aan de notaris op de dag van de sleuteloverdracht. Prime Estate kan de verkoop van uw woning verzorgen, maak een afspraak met onze specialisten voor meer informatie. De verkoper kan ervoor kiezen om zijn woning exclusief of niet-exclusief te koop aan te bieden. Ons advies: Kies voor exclusiviteit. Dit garandeert u kwalitatieve service en eenvoudige communicatie. Het is niet waar dat u sneller verkoopt als uw woning door meerdere makelaars wordt gepromoot. Het tegenovergestelde is waar, om een eenvoudige reden: makelaars lichten de panden die zij exclusief in hun bezit hebben uit. Nadelen: Deze service brengt kosten met zich mee. Deze worden overeengekomen tussen de gekozen makelaar en de eigenaar.
• Directe verkoop door de eigenaar . Voordelen: U bespaart op makelaarskosten en heeft volledige controle over de verkoop. Nadelen: U moet zelf alle stappen in het verkoopproces doorlopen, inclusief het verkrijgen van alle bovengenoemde documenten, de taxatie, de presentatie (foto's, video's, het schrijven van de advertentie en het online plaatsen ervan), de promotie, de onderhandelingen en de administratieve stappen die nodig zijn om de verkoop te formaliseren.

Tijdens het aankoopproces van onroerend goed in Spanje zijn juridische controles verreweg een van de belangrijkste stappen. Het is daarom sterk aan te raden, zo niet verplicht, om een advocaat in te schakelen. Omdat de wetgeving per regio of stad verandert en verschilt, bekijken we waarom het inhuren van een advocaat bij de aankoop van onroerend goed in Spanje van cruciaal belang is.

Wat houdt het beroep van advocaat in Spanje in?

In Spanje is een advocaat, vergelijkbaar met een notaris (zie ons artikel over de rol van een notaris in Spanje), een juridisch professional die cliënten bijstaat tijdens een transactie of geschil.

Daarom vervult de advocaat een ondersteunende rol voor zijn cliënten, wat zowel in als buiten een gerechtelijke procedure nodig kan zijn.

Het werkterrein van een Spaanse advocaat bestrijkt verschillende sectoren:

• Familierecht
• Zakelijk recht
• Bestuursrecht
• Strafrecht
• Erfrecht
• Vastgoed
• Belastingrecht

Wat is de rol van een advocaat bij de aankoop van onroerend goed in Spanje?

De advocaat zal een reeks controles uitvoeren waar de notaris niet bij betrokken hoeft te zijn. In Spanje hebben notarissen een beperktere rol dan in Frankrijk of België. Dit betekent echter niet dat het niet essentieel is. De advocaat zal:

• Controleer de garantie dat er geen schulden zijn (openstaande kosten, hypotheek, etc.);
• Vraag het inschrijvingsbewijs bij de gemeente op en controleer dit;
• Controleer alle stedenbouwkundige projecten;
• Controleren of het onroerend goed voldoet aan de kadastrale vereisten;
• Controleer het concept van de authentieke akte.

Kosten van een advocaat bij de aankoop van onroerend goed in Spanje

Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje baseren de meeste advocaten hun honorarium op een percentage van de waarde van het onroerend goed (tussen 1% en 2%). Anderen hanteren een vast bedrag, beginnend bij € 2.000. Bepaalde criteria kunnen deze tarieven echter beïnvloeden (bijvoorbeeld: de reputatie van de advocaat, de complexiteit van de zaak, de locatie, enz.).

Let op: In Spanje noemen veel zogenaamde “Asesor”-professionals zichzelf “advocaat” zonder dat ze over het vereiste diploma beschikken.

Dit zijn professionals (vaak accountants) die met ambiguïteit spelen en misbruik maken van het vertrouwen van hun cliënten. Zorg er altijd voor dat de persoon met wie u contact heeft, is ingeschreven bij de Orde van Advocaten van de hoofdstad van de provincie waar hij/zij actief is.

Heeft u juridisch advies nodig? Neem contact met ons op!

In Spanje is de rol van de notaris relatief beperkt bij vastgoedtransacties. In deze praktische gids leggen we hun taken en hun aanvullende rol bij de aankoop van onroerend goed uit. Onze vastgoedexperts hebben aan deze oefening meegewerkt om u zo volledig mogelijk te informeren en te helpen begrijpen waarom onze alles-in-één aanbiedingen, inclusief administratieve en juridische begeleiding, interessant voor u kunnen zijn.

Wat kunt u verwachten van een notaris in Spanje?

In tegenstelling tot Nederland of België is de notaris in Spanje geen zelfstandige; hij vertegenwoordigt de staat. De notaris is in feite een jurist die een publieke functie vervult. Daarom is de Spaanse notaris verplicht om kosteloos en onpartijdig juridisch advies te verstrekken aan elke Spaanse burger die daarom verzoekt.

Niettemin biedt de Spaanse notaris ook betaalde diensten aan, zoals:

1. Persoonlijke en familierelaties (huwelijksvermogensstelsels, erfenissen en testamenten)
2. Wonen en onroerend goed (aan-/verkoop van onroerend goed, nieuwbouw)
3. Hypotheken en leningen
4. Bedrijven en vennootschappen (bedrijfsoprichting)
5. Volmachten
6. Notariële akten
7. Bemiddeling
8. Procedures (aanvraag NIE, etc.)

Welke rol speelt de notaris bij de aankoop van onroerend goed?

In tegenstelling tot de Nederlandse notaris blijft de Spaanse notaris onpartijdig bij de aankoop van onroerend goed; hij of zij neemt geen partij voor de koper of verkoper en ziet erop toe dat de lokale wetgeving wordt nageleefd. Zijn of haar rol en verplichtingen zijn beperkt.

Het is daarom ten zeerste aan te raden dat de koper een advocaat inschakelt (deze kosten zijn inbegrepen in onze tarieven) of, nog beter, gebruik maakt van de diensten van een makelaar, zoals die wij aanbieden. De advocaat voert alle juridische controles uit en geeft juridisch advies (vrij van schulden, gratis, vrij van alle lasten, vrij van verborgen gebreken, aanwezigheid van een energiediagnose, verificatie van het registratiecertificaat bij de gemeente: geen pandrechten of hypotheken, geen officiële bescherming van onroerend goed waarvan de verkoopprijs is geaccepteerd).

Kortom, in Spanje verzorgt de notaris de identificatie van de partijen en getuigen die de akte ondertekenen, registreert hij de nieuwe eigenaar in het kadaster (Registro de Propiedad) en int hij alle kosten en belastingen die bij de verkoop betrokken zijn. Lees hier meer over de kosten van de notaris in Spanje.

Om u te helpen vindt u hier de lijst van notarissen die door de Spaanse staat beëdigd zijn:

Link naar de lijst van notarissen

De notaris en de oprichting van een bedrijf in Spanje

Het opzetten van een bedrijf in Spanje kan een langdurig proces zijn. De procedures verschillen van die in Frankrijk. Na het aanvragen van uw NIE en het registreren van uw bedrijfsnaam bij de Kamer van Koophandel, is de volgende verplichte stap een afspraak met een Spaanse notaris.

De notaris heeft hierbij de taak om de statuten van de vennootschap, die u vooraf met de hulp van een juridisch adviesbureau heeft opgesteld, te bekrachtigen of af te wijzen. De statuten omvatten:

1. Het doel van het bedrijf (soort activiteit)
2. Juridische status (SA, SL, Autonomo, enz.)
3. Benoeming van aandeelhouders (verdeling van de aandelen van de vennootschap)
4. Benoeming van bestuurders (bestuurder(s))
5. Verdeling van de deelnemingen (herverdeling van de winst)
6. Fiscaal en maatschappelijk domicilie (administratief adres, maatschappelijke zetel)
7. Hoogte en aard van het kapitaal*

In de meeste buitenlandse landen wordt bij aankoopkosten vaak gesproken over notariskosten.

In Spanje vervult de notaris echter een andere rol. Zo is hij bijvoorbeeld niet wettelijk verplicht om administratieve controles uit te voeren met betrekking tot vastgoedtransacties.

Spaanse aankoopkosten kunnen verschillende elementen omvatten. Bij een vastgoedtransactie in Spanje zijn, naast de notaris, meerdere partijen betrokken, zoals advocaten, makelaars en gespecialiseerde adviseurs. Welke kosten moet de koper aan elke partij betalen? Welke belastingen moeten er betaald worden? Hoe kunt u een prijsopgave krijgen? Antwoorden.

Kosten voor de verwerving van onroerend goed in Spanje

De aankoop van een huis of appartement in Spanje brengt verschillende kosten, belastingen en toeslagen met zich mee. Om een algemeen idee te krijgen van de hoogte van de aankoopkosten: de geschatte aankoopkosten bedragen ongeveer 11% van de aankoopprijs van de woning, exclusief advies- en begeleidingskosten. Meer gedetailleerd kunnen we de aankoopkosten in drie hoofdcategorieën verdelen:

1. Notariskosten

Deze kosten omvatten notariskosten, taxatiekosten en registratiekosten. Deze kosten worden geraamd op 1% van de aankoopprijs, met een minimum van € 1.500.

1. Belastingen
2. Advieskosten en andere kosten

Wat zijn de kosten bij de aankoop van een bestaande woning?

Een aanzienlijk deel van de kosten en belastingen gaat naar diverse overheidsinstanties. Dit bedrag varieert gemiddeld, afhankelijk van de autonome regio, tussen de 8% en 12% van de woningprijs.

Over welke belastingen hebben we het?

De belangrijkste is de overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of ITP). Deze belasting wordt betaald voor bestaande woningen. Het kan zelfs van toepassing zijn op een gloednieuwe woning, maar als er al een eerste overdracht aan een financiële instelling heeft plaatsgevonden, wordt de aankoop beschouwd als een tweede overdracht en wordt er geen btw geheven.

Het beheer van de ITP wordt overgelaten aan de autonome regio's en het tarief varieert tussen 6% en 10%. U kunt de tarieven raadplegen op de website van elke autonome regio. Het tarief wordt toegepast op de waarde van het overgedragen onroerend goed.

Bij authentieke akten (AJD) geldt dit enkel voor gebruikte woningen, op het moment van het afsluiten van de hypotheek, voor het bedrag daarvan.

Nu moeten we ook de verkoopkosten toevoegen, zoals:

• De authentieke akte bij de notaris. Notariskosten zijn gereguleerd en de kosten zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, maar kunnen worden verhoogd door factoren zoals het aantal kopieën, de grootte van de akte, enz. Er geldt een korting voor sociale huurwoningen en regres.
• Inschrijving in het kadaster. Dit zijn de kosten die gepaard gaan met de inschrijving van de verkoop in het kadaster. Ze zijn gereguleerd en de hoogte ervan is afhankelijk van de prijs van het onroerend goed.
• Beheer. Deze kosten omvatten alle administratieve formaliteiten en betalingen. Dit is vooral belangrijk bij een hypotheektransactie. De prijzen variëren afhankelijk van de administratieve taken die moeten worden uitgevoerd, zowel voor de verkoop als voor de hypotheek.

Kosten voor een hypotheeklening

Het is gebruikelijk dat veel kopers een hypothecaire lening afsluiten. Dit brengt extra kosten en belastingen met zich mee, afhankelijk van de financiële instelling waarmee u samenwerkt.

1. Het openen van een bankinstelling: Deze kosten worden in rekening gebracht bij het verstrekken van de lening, om de haalbaarheid van de transactie te analyseren waarmee de financiële instelling te maken krijgt.
2. Taxatie van het huis: Dit is afhankelijk van de grootte van het pand.
3. Kadaster: Naast de inschrijving van de verkoop moet ook de hypotheekakte worden bijgevoegd.
4. Notaris: De notaris is degene die openbare akten van verkoop en hypotheek vervaardigt.
5. Kantoorkosten: Administratieve procedures (inschrijving, betaling van belastingen, enz.).
6. Schadeverzekering: Degene die de lening aanvraagt, is verplicht een schadeverzekering af te sluiten die de geschatte waarde van het onroerend goed dekt.

Het afsluiten van een hypothecaire lening is onderworpen aan de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD), een belasting die afhankelijk is van de autonome regio en varieert van 0,5% tot 1,5% van het bedrag van de hypotheekgarantie, zoals eerder besproken.

Nadat u al deze concepten hebt gecontroleerd, is het raadzaam om minimaal 30% aan spaargeld te hebben, aangezien de hypotheek doorgaans maximaal 80% van de geschatte waarde van het appartement bedraagt.

Wat zijn de kosten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning?

In tegenstelling tot een bestaande woning, die we eerder bespraken, is de belangrijkste belasting bij de aankoop van een nieuwe woning de btw. Deze belasting is van de staat en bedraagt 10% van de woningprijs, en 4% als deze onder een speciale regeling valt. Deze btw is ook van toepassing op parkeerplaatsen die samen met de woning worden gekocht, tot een maximum van twee.

Indien nieuwe parkeerplaatsen apart worden gekocht, geldt een BTW-tarief van 21%.

Bij gedocumenteerde rechtshandelingen (AJD) worden deze twee keer betaald bij nieuwe vastgoedtransacties: bij de aankoop en bij het afsluiten van de hypotheek. Omdat de overdracht per autonome regio plaatsvindt, kan het percentage worden vastgesteld. Deze belasting wordt geheven over de juridische documenten die nodig zijn voor de eigendomsoverdracht en komt overeen met een percentage van de waarde van het onroerend goed.

Momenteel varieert het tussen 0,5% en 1,5% van de woningprijs, afhankelijk van de locatie. Het geldt ook voor de vestiging van de hypotheek, met name voor de hoogte ervan, eveneens afhankelijk van het bedrag.

Maar deze belasting kent in elke autonome regio veel uitzonderingen. Een voorbeeld ter illustratie: in Andalusië bedraagt het algemene AJD-tarief 1,5%, maar als de kopers jonger zijn dan 35 jaar en het leenbedrag niet hoger is dan 130.000 euro, wordt 0,3% toegepast bij het afsluiten van de hypotheek.

Dit betekent dat over een nieuwbouwwoning BTW (10% of 4%) en AJD (0,5% – 1,5%) wordt geheven.

Dit zijn de belastingen voor een nieuwe of eerste overdrachtswoning. De kosten, zowel voor verkoop als voor hypotheek, verschillen niet van die voor een bestaande woning.

1. Openbare akte bij de notaris
2. Inschrijving in het kadaster
3. Beheer
4. Huis taxatie
5. Commissie voor het openen van de hypothecaire lening
6. Verzekering

Het is belangrijk om te weten dat als de koper een nieuwbouwwoning koopt van een projectontwikkelaar en zelf de hypotheek regelt (dit is niet verplicht), hij geen kosten hoeft te betalen voor de taxatie van de woning of de openingscommissie.

In totaal, inclusief alle kosten en belastingen, voegt de aankoop van een nieuwbouwwoning zonder hypotheek ongeveer 13% toe aan de woningprijs.

Een nieuw of bestaand huis kopen: wat zijn de verschillen?

Zoals eerder uitgelegd, zijn de notaris- en registratiekosten hetzelfde, ongeacht het type woning dat wordt gekocht. Hoewel deze kosten vergelijkbaar zijn tussen de aankoop van een bestaande woning en de bouw van een nieuwe, verschillen de belastingen die toekomstige eigenaren moeten betalen.

Belastingen bij de aankoop van een bestaand onroerend goed in Spanje

Deze optie heeft verschillende voordelen: direct beschikbaar, toegang tot bevoorrechte wijken, charme van de woning, enz. Er wordt echter wel overdrachtsbelasting betaald, ook wel "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" of kortweg "ITP" genoemd. Deze belasting varieert van 3% tot 11%, afhankelijk van de regio in Spanje. In de regio Valencia is dit bijvoorbeeld 10% van de aankoopprijs van de woning en in Andalusië 8%, enz. Bovendien moeten er notariskosten worden toegevoegd.

Belastingen bij het bouwen of kopen van een nieuw pand

Bij aankoop van een nieuwbouwwoning of nieuwbouwwoning

Nieuwbouwprojecten in Spanje – met name aan de Costa Blanca – zijn de laatste jaren steeds populairder geworden. Voor veel kopers bieden nieuwbouwprojecten aantrekkelijke voordelen zoals moderne bouwtechnieken, energiezuinigheid en lagere onderhoudskosten.

Maar hoe werkt het en waar moet je op letten? Bij Huis Costa Blanca Kopen begeleiden we je graag door het hele proces. Met meer dan 25 jaar ervaring en meerdere lokale makelaars in Spanje kom je bij ons nooit voor verrassingen te staan.

Welke regels en vergunningen zijn belangrijk?

Bij het investeren in een nieuwbouwproject in Spanje is het van essentieel belang om het volgende te controleren:

• Vergunningen : Zorg ervoor dat de ontwikkeling over alle benodigde vergunningen beschikt die door de plaatselijke gemeente zijn afgegeven.
• Bouwgaranties : officiële certificaten en verzekeringen beschermen u tegen bouwfouten.
• Bankgarantie : Hiermee is uw aanbetaling beschermd als het project vertraging oploopt of wordt geannuleerd.
• Eigendomsakte : Bevestig dat de projectontwikkelaar wettelijk eigenaar is van het land en het recht heeft om erop te bouwen.

Waarom kiezen voor een nieuwbouwwoning?

Het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje biedt verschillende voordelen ten opzichte van bestaande woningen:

• Energie-efficiëntie : Nieuwe huizen zijn beter geïsoleerd en uitgerust met moderne, energiebesparende technologieën.
• Weinig onderhoud : Omdat alles gloednieuw is, heeft u de eerste paar jaar minder reparatiekosten.
• Modern design : nieuwbouw volgt de laatste architectonische trends en maakt gebruik van duurzame materialen.
• Garantie : De meeste nieuwe huizen in Spanje worden geleverd met een structurele garantie van 10 jaar , zodat u zich geen zorgen hoeft te maken.

Hoe werkt het kopen van een nieuwbouwwoning?

Bij nieuwbouwprojecten koopt u vaak een woning op plan , wat betekent dat de bouw mogelijk nog gaande is. Het proces ziet er doorgaans als volgt uit:

• Kies een project : Selecteer een ontwikkeling op basis van locatie, type woning en voorzieningen.
• Reservering : U betaalt een reserveringsvergoeding (meestal € 3.000 – € 6.000) om de woning veilig te stellen.
• Voorlopig koopcontract : Na de reservering tekent u een koopovereenkomst en doet u een aanbetaling van 10-20%.
• Bouw en betalingen : Betalingen worden in fasen gedaan tijdens de bouw, zoals beschreven in uw contract.
• Oplevering en overdracht : Zodra de overdracht heeft plaatsgevonden, betaalt u het resterende bedrag en wordt het onroerend goed officieel op uw naam geregistreerd.

Hoe kan een makelaar helpen?

Een makelaar die gespecialiseerd is in Spaanse nieuwbouwprojecten kan u op verschillende manieren ondersteunen:

• Projectselectie : Wij helpen u bij het kiezen van een gerenommeerde projectontwikkelaar en een gewenste locatie.
• Contractbeoordeling : samenwerken met een juridisch adviseur om de koopovereenkomst en garanties te controleren.
• Onderhandelingen : Vaak kunnen er extra's zoals meubelpakketten of verbeteringen aan de woning worden onderhandeld.
• Bouwtoezicht : Regelmatige updates en inspecties tijdens het bouwproces.

Bekijk ons gedetailleerde kostenanalyseoverzicht voor meer financiële inzichten.

Overweegt u een huis in Spanje te kopen met een hypotheek? U bent niet de enige. Steeds meer buitenlandse kopers financieren hun droomhuis via Spaanse of internationale banken. Maar het proces werkt anders dan in landen als Nederland of België.

In deze gids voor 2025 bespreken we alles wat u moet weten, van de Spaanse hypotheekregels tot de opties voor een dubbele hypotheek en tips om de beste deal te krijgen.

Wat zijn de belangrijkste vereisten voor een Spaanse hypotheek?

Als je geen inwoner van Spanje bent, kun je strengere voorwaarden verwachten dan voor de lokale bevolking. Hier is waar je op moet letten:

• Eigen bijdrage : Meestal moet u 30-40% van de aankoopprijs zelf inbrengen uit uw eigen spaargeld.
• Extra aankoopkosten : reken op 10-15% extra voor belastingen, notaris- en juridische kosten.
• Verzekering : Spaanse kredietverstrekkers vereisen vaak zowel een woonhuisverzekering als een levensverzekering die aan de hypotheek gekoppeld zijn.
• Stabiel inkomen : Banken hebben bewijs nodig van een stabiel inkomen en een goede kredietscore.
• Loan-to-value (LTV) : De meeste Spaanse banken bieden tot 70% financiering aan niet-ingezetenen.

Basisprincipes van een Spaanse hypotheek in één oogopslag

Kun je een Nederlandse hypotheek gebruiken om onroerend goed in Spanje te kopen?

Ja — sommige kopers gebruiken een extra hypotheek op hun Nederlandse woning om hun Spaanse woning te financieren. Dit staat bekend als een dubbele hypotheek .

Voordelen:

• Mogelijk lagere rentetarieven
• Vermijd zakendoen met Spaanse banken en bureaucratie
• Behoud financiering onder vertrouwde Nederlandse wetten en contracten

Nadelen:

• Twee hypotheken = hogere maandlasten
• Nederlandse banken mogelijk voorzichtig met tweede hypotheken
• Geen wettelijke bescherming onder het Spaanse onroerendgoedrecht

Hoe u de beste hypotheekdeal in Spanje krijgt

• Vergelijk aanbiedingen : Neem contact op met meerdere banken (bijv. Sabadell, CaixaBank, BBVA).
• Onderhandel over de rente : accepteer niet het eerste bod, want rentetarieven zijn vaak onderhandelbaar.
• Werk samen met een hypotheekadviseur : lokale experts weten hoe u betere voorwaarden kunt krijgen.
• Controleer alle kosten : Let op opstartkosten, taxatiekosten en boetes voor vervroegde terugbetaling.

Pro Tip: Maak gebruik van een tweetalige adviseur

Een hypotheekadviseur die Nederlands of Engels spreekt en de Spaanse wetgeving begrijpt, kan een grote aanwinst zijn, vooral bij het lezen van contracten, het onderhandelen over voorwaarden en de communicatie met geldverstrekkers.

Hulp nodig bij het verkrijgen van een hypotheek in Spanje?

Bij Huis Costa Blanca Kopen hebben we honderden Nederlandse en Belgische klanten geholpen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje, met of zonder hypotheek.

Wij werken samen met vertrouwde hypotheekadviseurs en lokale banken om u te helpen met:

• Vooraf goedgekeurd worden
• Begrijp alle kosten
• Vind de beste hypotheekvoorwaarden

Een huis kopen in Spanje is voor velen een droom. Of u nu op zoek bent naar een vakantiehuis, permanent wilt verhuizen of wilt investeren in onroerend goed, een goede voorbereiding is cruciaal. Het aankoopproces van een huis in Spanje verschilt aanzienlijk van dat in Nederland of België.

In deze gids lichten we de belangrijkste zaken uit waar u op moet letten bij het kopen van onroerend goed in Spanje.

Definieer uw doel en budget

Waarom wilt u een huis kopen in Spanje?

Voordat u met uw zoektocht naar een woning begint, is het belangrijk om uw doel duidelijk te formuleren:

• Vakantiehuis : Gaat u het gebruiken voor uw eigen vakantie of ook verhuren?
• Emigratie : Bent u van plan om permanent in Spanje te wonen en hebt u volledige toegang tot lokale diensten nodig?
• Investeren : Is het uw hoofddoel om het vastgoed te verhuren en zo rendement op uw investering te genereren?

Uw doel heeft invloed op uw beslissingen over de locatie, het type onroerend goed en de wettelijke vereisten .

Wat is uw budget?

Naast de aankoopprijs moet u rekening houden met de volgende extra kosten:

• Overdrachtsbelasting of BTW (6–10%, afhankelijk van de regio)
• Notaris- en registratiekosten (1–3%)
• Juridische en makelaarskosten (1–5%)
• Jaarlijkse onroerendgoedbelasting en onderhoud

Houd rekening met 10-15% extra bovenop de aankoopprijs voor bijkomende kosten.

Kies de juiste locatie

Spanje biedt veel aantrekkelijke regio's, elk met zijn eigen unieke karakter:

Costa Blanca (Alicante, Torrevieja, Benidorm)

• Betaalbare huizenprijzen en veel zonneschijn
• Grote Nederlandse en Belgische expatgemeenschap
• Veel nieuwbouw en moderne infrastructuur
• Sommige gebieden zijn erg toeristisch

Costa del Sol (Marbella, Malaga, Estepona)

• Luxe voorzieningen en luxe buurten
• Sterk potentieel voor kortetermijnverhuur
• De huizenprijzen zijn doorgaans hoger

Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca)

• Adembenemende natuur en exclusieve eigendommen
• Populair bij expats en investeerders
• Dure en strengere huurregels

Costa Cálida (Murcia, Cartagena, La Ribera)

• Betaalbare prijzen en zonnig klimaat
• Authentieke Spaanse sfeer met minder massatoerisme
• Groeiende infrastructuur en ontwikkeling
• Mildere winters dan Costa Blanca

Houd ook rekening met de nabijheid van luchthavens, ziekenhuizen, winkels en stranden.

Juridische controles zijn cruciaal

Het kopen van onroerend goed in Spanje is niet hetzelfde als in uw eigen land. Als u niet voorzichtig bent, kunnen de juridische risico's aanzienlijk zijn.

1. Schakel een onafhankelijke advocaat in

Het is gebruikelijk (en sterk aan te raden) om een lokale advocaat gespecialiseerd in onroerend goed in te huren om juridische problemen zoals onbetaalde schulden of illegale bouw te voorkomen.

2. Zorg ervoor dat het pand legaal is

Uw advocaat moet het volgende controleren:

• Het onroerend goed is correct geregistreerd in het Kadaster (Registro de la Propiedad)
• Er is een geldige eigendomsakte (Escritura Pública) ondertekend door een notaris
• Een geldig Certificaat van Bewoonbaarheid (Cédula de Habitabilidad) is aanwezig
• Er zijn geen openstaande schulden of hypotheken

3. Controleer of er een verhuurvergunning nodig is

Als u van plan bent uw huis te verhuren, houd er dan rekening mee dat veel regio's in Spanje een vergunning voor toeristische verhuur vereisen. Zonder deze vergunning kunt u boetes krijgen tot € 30.000 . Sommige regio's hanteren bovendien extra regels en kosten.

Hoe u uw onroerend goed in Spanje kunt financieren

1. Kunnen buitenlanders een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja. Spaanse banken bieden hypotheken aan niet-ingezetenen aan, meestal onder de volgende voorwaarden:

• Tot 70% financiering van de waarde van het onroerend goed
• Leentermijnen tussen 20 en 30 jaar
• Gemiddelde rentetarieven tussen 2% en 4%

2. Welke documenten heeft u nodig?

Om een hypotheek in Spanje aan te vragen, moet u het volgende voorbereiden:

• NIE-nummer (buitenlanders-ID in Spanje)
• Paspoort of identiteitskaart
• Bewijs van inkomen en belastingaangiften
• Bankafschriften

Sommige kopers financieren hun Spaanse woning ook via een tweede hypotheek in Nederland of België.

Eenmalige aankoopkosten

• Overdrachtsbelasting : 6–10%
• Notariskosten : 0,5–1%
• Kadasterkosten : 0,5–1%
• Juridische kosten : 1–2%
• Makelaarskosten : 3–5%

Extra kosten als u van plan bent uw woning te verhuren

Het verhuren van uw woning levert inkomsten op, maar brengt ook extra kosten met zich mee:

• Verhuurvergunning : Verplicht in veel gebieden (zoals de Costa Blanca). De kosten variëren per gemeente.
• Inkomstenbelasting op huurinkomsten :
  • Ingezetenen van de EU betalen 19% over de netto huurwinst (na aftrek van in aanmerking komende kosten)
  • Niet-EU-ingezetenen betalen 24% zonder aftrekposten
• Schoonmaak- en beheerkosten :
  • Als u een lokaal bedrijf inhuurt om de sleutels, gasten en schoonmaak te regelen, kunt u rekenen op een bedrag tussen € 50 en € 150 per maand

Wilt u het volledige aankoopproces stap voor stap uitgelegd krijgen? Neem vandaag nog contact met ons op en ontvang uw persoonlijke gids.

Bij de aankoop van een huis in Spanje is een van de eerste beslissingen die u moet nemen of u kiest voor nieuwbouw (off-plan) of wederverkoop (bestaand) . Beide opties hebben hun eigen voor- en nadelen, afhankelijk van uw budget, levensstijl en toekomstplannen .

In deze gids bespreken we de belangrijkste verschillen, zodat u de juiste keuze kunt maken.

Welke optie past het beste bij u?

De keuze tussen nieuwbouw en een bestaand pand hangt grotendeels af van uw persoonlijke voorkeuren:

• Wil je direct verhuizen en in een gevestigde buurt wonen? Dan is een bestaande woning de beste keuze.
• Liever een modern, energiezuinig huis zonder direct onderhoud? Kies dan voor nieuwbouw .
• Wilt u meer controle over de indeling en afwerking ? Nieuwbouwprojecten bieden vaak maatwerkopties.

Voordelen van het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje

Nieuwbouwwoningen zijn een populaire keuze onder kopers die op zoek zijn naar modern wonen , energiezuinigheid en weinig onderhoud . Dit zijn de belangrijkste voordelen:

• Energiezuinig en duurzaam : Gebouwd volgens de laatste energienormen met betere isolatie en moderne systemen.
• Modern design en materialen : Nieuwe woningen kenmerken zich door eigentijdse architectuur en hoogwaardige afwerkingen.
• Geen verborgen problemen : Alles is gloednieuw, dus er zijn geen onverwachte reparaties of dringende renovaties.
• Aanpasbare afwerkingen : Kopers kunnen vaak afwerkingen, indelingen en upgrades selecteren tijdens de bouwfase.
• Garantie en rechtsbescherming : De meeste nieuwbouwwoningen in Spanje worden geleverd met een structurele garantie van 10 jaar .

Voordelen van het kopen van een wederverkoopwoning in Spanje

Wederverkooppanden bieden een unieke charme en profiteren vaak van toplocaties en een snellere beschikbaarheid . De belangrijkste voordelen zijn:

• Snellere verhuizing : Meestal kunt u de woning al kort na ondertekening betrekken.
• Bestaande buurten : Bestaande woningen bevinden zich vaak in volwassen gebieden met een ontwikkelde infrastructuur en minder bouwplaatsen in de buurt.
• Ruimte voor onderhandeling : Verkopers staan vaak meer open voor prijsonderhandelingen.
• Traditioneel Spaans karakter : veel wederverkooppanden bevatten authentieke elementen zoals keramische tegels, houten balken en binnenplaatsen.

Kosten en investeringspotentieel

Vanuit financieel oogpunt hebben beide opties hun voor- en nadelen:

• Nieuwbouw : lagere onderhouds- en energiekosten, maar vaak hogere aankoopprijs en belastingen.
• Wederverkoop : Meestal is dit in eerste instantie goedkoper, maar vereist mogelijk renovaties en hogere onderhoudskosten.

Investeringswaarde :

• Nieuwbouw wordt vaak sneller gewaardeerd , vooral in opkomende gebieden.
• De waarde van wederverkoopwoningen hangt sterk af van de locatie en de staat van het pand op de lange termijn.

Dus, wat is de beste keuze?

Of u nu kiest voor nieuwbouw of een bestaande woning in Spanje , elk biedt unieke voordelen. De juiste keuze hangt af van uw behoeften, budget en toekomstplannen .

Wilt u persoonlijk advies of specifieke panden vergelijken?

Neem contact met ons op om uw opties te bespreken en de beste oplossing voor uw Spaanse vastgoedreis te vinden.

Wat u moet weten

Een huis kopen in Spanje is voor velen een droom. Of u nu op zoek bent naar een vakantiehuis aan de Costa Blanca of van plan bent om permanent te verhuizen, het is belangrijk om verder te kijken dan de aankoopprijs en rekening te houden met de jaarlijkse kosten .

Op deze pagina zetten we alle vaste en variabele kosten op een rij, zodat u een realistisch beeld krijgt van wat een woning in Spanje u per jaar kost.

Onroerendgoedbelasting in Spanje

IBI (Onroerendgoedbelasting)

In Spanje betaalt u jaarlijks IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) , vergelijkbaar met de onroerendezaakbelasting in Nederland.

• Het bedrag is gebaseerd op de kadastrale waarde (valor catastral) van uw onroerend goed.
• Het tarief ligt meestal tussen 0,4% en 1,1% , afhankelijk van de gemeente.
• Voor een gemiddelde woning aan de Costa Blanca ligt de IBI doorgaans tussen de € 200 en € 800 per jaar .

BASURA (Afvalbelasting)

De meeste gemeenten heffen een jaarlijkse afvalinzamelingsbijdrage (tasa de basura) :

• Dit bedrag varieert per regio, meestal tussen € 50 en € 200 per jaar .

Inkomstenbelasting niet-ingezetenen (IRNR)

Als u een tweede woning in Spanje bezit, maar daar niet permanent woont, wordt u beschouwd als een niet-ingezetene belastingplichtige .

• U betaalt een fictieve inkomstenbelasting (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes ), ook als u de woning niet verhuurt.
• De grondslag bedraagt doorgaans 1,1% tot 2% van de kadastrale waarde , afhankelijk van of de waarde na 1994 is herzien.
• Het belastingtarief bedraagt 19% voor inwoners van de EU/EER en 24% voor anderen.

Voorbeeld: Als de kadastrale waarde € 100.000 bedraagt, betaalt u per jaar tussen de € 209 en € 420 aan IRNR.

Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)

In sommige gevallen is er vermogensbelasting van toepassing op onroerend goed in Spanje:

• De eerste € 700.000 per persoon is belastingvrij.
• Daarboven variëren de tarieven van 0,2% tot 3,5% , afhankelijk van de regio.
• Voor de meeste gemiddelde vakantiehuizen geldt dit niet.

Vaste nutsvoorzieningenkosten

Elektriciteit

De kosten zijn afhankelijk van uw verbruik en het gekozen tarief.

• Voor incidenteel gebruik (bijvoorbeeld een vakantiehuis) kunt u rekenen op een bedrag tussen de € 50 en € 100 per maand .
• Als u airconditioning of elektrische verwarming gebruikt, kan dit bedrag aanzienlijk hoger uitvallen.

Water

Water is relatief goedkoop in Spanje.

• De maandelijkse rekeningen bedragen gewoonlijk € 20 tot € 50 .
• In sommige gebieden wordt er per kwartaal gefactureerd.

Internet en televisie

• Internetpakketten in Spanje kosten doorgaans tussen de € 30 en € 60 per maand .
• Veel providers bieden bundels aan met tv en mobiel.

Verzekeringskosten

Woningverzekering (Seguro de Hogar)

Niet verplicht, maar wel sterk aanbevolen.

• De jaarlijkse kosten variëren van € 150 tot € 500 , afhankelijk van de dekking en de waarde van het onroerend goed.

Inboedelverzekering

Wilt u ook uw meubels en waardevolle spullen verzekeren:

• Verwacht € 100 tot € 300 per jaar , afhankelijk van de dekking.

Gemeenschapskosten (Gastos de Comunidad)

Als u eigenaar bent van een appartement of een huis in een woonwijk ( urbanización ) met gedeelde voorzieningen zoals een zwembad, tuin, lift of beveiliging:

• De jaarlijkse kosten variëren van € 300 tot € 2.000 , afhankelijk van de faciliteit.
• Meer luxe = hogere kosten (bijv. 24/7 beveiliging, zwembaden, sportscholen).

Onderhoudskosten

Als u eigenaar bent van een huis in Spanje, heeft u regelmatig onderhoud nodig, vooral vanwege de zonnige en weersomstandigheden aan de kust.

• Reken op € 500 tot € 2.000 per jaar voor algemeen onderhoud (bijvoorbeeld schilderen, kleine reparaties, tuin).
• Alleen al het onderhoud van uw zwembad kost jaarlijks tussen de € 800 en € 1.500 .

Extra kosten als u uw woning verhuurt

Als u van plan bent uw woning te verhuren, zijn er extra kosten van toepassing:

Huurlicentie

• Vereist in veel regio's (bijv. Costa Blanca).
• De kosten variëren per gemeente.

Huurinkomstenbelasting

• Inwoners van de EU : 19% belasting over de winst (na aftrek van aftrekbare kosten).
• Niet-EU-ingezetenen : vast tarief van 24%, geen aftrekposten toegestaan .

Schoonmaak- en vastgoedbeheerkosten

• Als u een lokaal bedrijf inschakelt voor sleutelbeheer en schoonmaak, kunt u rekenen op € 50 tot € 150 per maand .

Huurtips: wat u moet weten bij het verhuren van uw woning in Spanje

Het bezitten van een huis in Spanje kan meer zijn dan alleen een droomvakantiebestemming – het kan ook een winstgevende investering zijn als u het verhuurt. Het verhuren van onroerend goed in Spanje brengt echter specifieke regelgeving, fiscale verplichtingen en beheersproblemen met zich mee die u moet begrijpen om uw inkomsten te maximaliseren en juridische problemen te voorkomen.

Vastgoedbeheer en onderhoud

Een huurwoning vereist regelmatig onderhoud en toezicht. Overweeg een lokale beheerder in te huren voor sleuteloverdracht, schoonmaak en kleine reparaties. Het opstellen van duidelijke huisregels voor huurders kan misbruik voorkomen en jaarlijkse inspecties helpen potentiële problemen vroegtijdig te signaleren.

Licenties en regelgeving

In veel regio's in Spanje, zoals de Costa Blanca en de Costa del Sol, is een toeristenvergunning vereist om uw woning legaal te verhuren. Deze regels verschillen per autonome regio, dus het is essentieel om de lokale regelgeving te controleren of een vastgoedexpert te raadplegen. Verhuren zonder de juiste vergunning kan leiden tot aanzienlijke boetes.

Belastingen op huurinkomsten

Niet-ingezeten huiseigenaren moeten belasting betalen over de huurinkomsten, doorgaans 19% voor EU-ingezetenen, over het netto-inkomen na aftrek van toegestane aftrekposten zoals onderhouds- en makelaarskosten. Belastingaangiften moeten per kwartaal worden ingediend bij de Spaanse belastingdienst.

Verzekeringen en aansprakelijkheid

Bescherm uw investering door een verhuurdersverzekering af te sluiten die schade aan eigendommen en aansprakelijkheid dekt. Controleer of uw huidige woonhuisverzekering ook verhuur dekt en overweeg rechtsbijstand om geschillen met huurders te beslechten.

Verhuurplatforms & Strategie

Trek huurders aan via populaire platforms zoals Airbnb, Booking.com en Vrbo voor kortetermijnverhuur. Voor langetermijnhuurcontracten kan het voordelig zijn om met een lokale makelaar samen te werken. Hoogwaardige foto's en aantrekkelijke advertenties vergroten je kansen op boekingen.

Wilt u meer persoonlijk advies of hulp bij het verhuren van uw Spaanse woning? Neem vandaag nog contact met ons op voor deskundige hulp!